中环大地主之争，拼的不是谁楼高，是谁活得更久、更敢下注！

置地与恒地PK，中环“大地主”宝座恐将易主？

中环交易广场

中环，作为香港商业中心，是香港的超级CBD，也可以说是立体的香港、融通的香港、创新的香港之城市最佳形象代言人。这里高楼大厦林立，比如环球贸易广场、国际金融中心（IFC）、中环广场、中国银行大厦、中环中心、长江集团中心、怡和大厦、交易广场、置地广场、汇丰银行大厦等，在坐拥这些摩天大楼的地产商中，谁是中环“大地主”？

若以现有物业组合计算，现时的中环“大地主”相信非怡和集团旗下置地公司莫属。

置地早于1906年已在中环购入土地，目前在区内坐拥12幢写字楼，包括怡和大厦、遮打大厦、交易广场一至三座、置地广场等；旗下亦拥有两间顶级酒店——香港文华东方酒店与置地文华东方酒店。这些物业大多以行人天桥互相连接，构成传统中环核心金融地带。置地在中环的物业组合共超过484.4万平方呎商业楼面，当中包括约400万平方呎甲级写字楼，以及约50万平方呎高端零售店铺，主要来自置地广场LANDMARK、历山大厦、太子大厦及遮打大厦的基座商场，其余则属旗下酒店物业。

置地公司行政总裁史米高（Michael Smith，右）

置地的地位，还体现在与港交所的深度绑定上。交易广场自1985年竣工以来便是联交所所在地，底层大厅专门用作交易大堂，2018年改建为香港金融大会堂。2025年4月，港交所宣布斥资63亿港元向置地购买交易广场第一座最高的九层办公楼及相邻部分区域作为集团永久总部，并与置地签署新的长期租约；置地还将额外投入4亿港元优化周边设施。

置地公司集团行政总裁史米高（Michael Smith）表示，中环交易广场自始便是联交所所在地，置地对此深感自豪；置地公司主席韦梓强亦指出，中环的完善商业生态系统一直是香港金融业的重要支柱。这项投资既彰显港交所对香港国际金融中心地位的长期信心，也巩固了置地在旧中环金融地标中的核心角色。

置地背后，是历史更为悠久的英资怡和集团。怡和集团于1832年在中国广州成立，深深扎根于中国及东南亚，至今已有194年历史。

怡和集团执行主席班哲明·凯瑟克（KESWICK Benjamin William）

过去190多年里，怡和与中国的经济共同成长，以其前瞻性视野为中国的发展作出贡献。作为总部设在香港的亚洲大型企业集团，中国一直是怡和的策略重点。

如今怡和在华业务多元：金门建筑自1981年起在内地开展业务，已完成近100个项目；文华东方酒店集团继2022年深圳店开业后，2024年9月又在北京前门开设胡同庭院式酒店；DFI零售集团经营7-Eleven和万宁等分店网络，南中国7-Eleven分店总数超过1000家，万宁线下门店覆盖33个城市；置地公司则在上海市徐汇滨江项目投资超过80亿美元，开发占地近110万平方米的综合体，并于2024年6月在成都开出首个全资持有的商业物业成都光环购物公园。

在香港，置地及其零售租户于2024年共同投资“Tomorrow's CENTRAL”项目，总投资预计达78亿港元，全面升级置地广场。怡和还通过怡和教育信托基金自1982年起提供超过3500万美元奖学金，并通过“齐步上怡厦”及慈善机构“思健”长期推动精神健康。

然而，怡和与置地的历史并非只有辉煌。上世纪八十年代，正值中英两国为香港前途问题展开谈判，1984年3月28日，时任怡和洋行主席凯瑟克突然表示“基于香港前途问题”，决定将怡和迁册至百慕达，其后更引发一连串英资行跟随迁册。当时怡和是香港最大的英资财团，业务范围广泛，是中环最大地主，拥有交易广场、怡和大厦（前称康乐大厦）、历山大廈、置地广场、太子大厦等。这段“怡和迁册事件”至今仍是香港商业史上绕不开的一页，也折射出老牌英资在中环根基之深。

李兆基传承有道，恒地李家杰昆仲挑战中环大地主宝座

恒地联席主席李家杰（右）、李家诚（左）

不过，随着Central Yards明年落成，“新中环”将逐步成形，恒基地产亦有机会争一争“中环大地主”位置。

据了解，李家在中环持有多幢商业物业，包括位于美利道的The Henderson，总楼面面积约46.5万平方呎；以及位于中环新海滨的Central Yards，总楼面面积逾160万平方呎。此外，合资项目国际金融中心一、二期两座办公楼合共约280万平方呎甲级办公空间，若连同基座“国际金融中心商场”约80万平方呎，以及四季酒店、四季汇等综合项目计算，总楼面面积约460万平方呎。由于属合资项目，简单估算，李家透过恒地及中华煤气持有约一半权益，即约230万平方呎楼面面积。综合上述项目，恒地相关的总楼面面积约为436.5万平方呎，与置地相比仍略逊一筹。

但增量在恒地一边。Central Yards属恒地旗下项目，位于中环民耀街一带的填海区，北临中环码头/天星码头，西接国际金融中心，占地约51.6万平方呎，是中环核心最后一块临海大型商业地皮。恒地于2021年斥资508亿港元投得，租期50年，创香港卖地史上最高金额纪录，堪称“地王之王”。

据报道该项目采用“双信封制”招标，恒地提交方案在出价及技术设计方面合共拿下100分成功中标。当年市场一度担心恒地能否承担庞大开支，恒地副主席林高演信心十足地回应，集团净负债率属低水平，业务有稳定经常性收入，现金流良好，“就算集团明日需要缴付508亿元，都可以即时代支票”。

据恒地公布，Central Yards总楼面逾160万平方呎，楼高9层，共有约250间商铺。第一期已经平顶，预期今年年底取得入伙纸，明年暑假完工；第二期则预期于2032年落成。第一期将提供逾30万平方呎新型零售空间，办公室楼面逾67万平方呎，去年中已获美资跨国量化交易商"简街资本"（Jane Street）预租约22.3万平方呎楼面，创下中环核心商业区近年最大宗单一办公室租赁纪录，租金面价约每月每平方呎137元。

李家杰、徐子淇伉俪看望长者

恒地联席主席李家诚表示，项目第一期写字楼已租出逾七成，余下近三成楼面“好多好多人洽谈中”，集团中环超甲厦项目The Henderson出租率亦近95%，集团对甲级写字楼租务市场相当有信心。

李家诚亲自介绍Central Yards的设计理念：项目以"桥"作为整个发展的设计概念，是中环最长大型横向建筑，横跨400米，连接中环与维港，重新塑造香港天际线。他特别提到，这源自小时候的想法——“点解喺一幢大厦一定要斗高咁先至进步？可唔可以将呢座大厦打横起嘅呢？”项目以人、可持续发展及创新为核心，提供甲级办公室、体验式零售空间、大型公共绿化空间、百老汇级大剧院及多个活动场地，锐意打造成全港最可持续发展的文化商业生活区。

对于与IFC商场是否竞争，李家诚认为双方属互补而非直接竞争：Central Yards将引入崭新市场品牌及针对年轻消费者的全新餐饮，并让大家享受户外空间的沉浸式体验。恒地还公布，英国著名时装设计师Kim Jones创立的同名品牌将于2027年进驻Central Yards，开设全球首间零售旗舰店，面积约4000平方呎，横跨两层，是项目5个复式铺之一。

恒地主席李家杰

家业传承方面，恒地创办人李兆基于去年3月去世，享寿97岁。2026年2月《福布斯》香港50大富豪榜显示，其长子李家杰与次子李家诚及其家族以约2722.2亿港元身家位列香港第二富豪，仅次于香港首富、长和系创办人李嘉诚。

李家诚、李家杰与家族合共拥有349亿美元财富，继承自其父亲李兆基创办的恒地。由于近年恒地积极推进多个新项目，包括投资额达81亿美元（约631亿港元）、可俯瞰维港的中环新海滨商业项目，带动股价上升逾40%，让李家诚昆仲身家大增。

置地花了100多年时间才建立目前的中环商业王国，恒地才传到第二代，这一代话事人还处于年富力强的扩张阶段。当Central Yards落成后，连同毗邻的IFC，一个“新中环”正在慢慢成形。旧中环的置地根基深厚、组合成熟，新中环的恒地增量可观、势头正盛——眼下置地仍是中环大地主，但留给恒地打造中环商业版图的时间还很长，这场地主之争远未到终局。

香港中环地主百年局，置地定了前一百年，恒地想改后一百年。地主这事，拼的不是谁楼高，是谁活得更久、更敢下注！