Liya简介：无锡人，2011年公费交换留学来日本，自费读研，大阪市立大学Asia Business硕毕。毕业后进入日本大手建材公司（L社）从事商品研发工作，2019年辞职独立，为中国建材企业提供技术咨询服务，建材企业出海日本咨询服务，珠宝古董贸易，房地产经纪人，投资规划师。坐标大阪。
最近的不动产投资咨询案件很多，结合最近的咨询内容，针对几个集中问题，我来做下回答。
1."我预算只有400w的rmb，可以买一栋楼吗？"
买得到。但是不管是东京大阪，市区部分的一栋楼（商铺楼，公寓楼）都是500w的rmb起步，所以想以小几百万成本购得一栋楼，可以把搜索范围扩大至周边的城市，就好比你是上海人，你也可以在周边的昆山，苏州无锡买个房子出租。毕竟相对于上海的房价，周边城市的房价相对来说价格确实低很多，但绝不代表差。
2."我有日本永驻，我可以做不动产投资吗？”
当然可以。但是一旦涉及到不动产投资，它就是商业行为，不可以申请住宅贷款融资，必须申请不动产投资贷款。可以成立公司，以公司名义申请，方便后续的一些避税措施。
住宅贷款的利息低于不动产投资贷款的利息。住宅贷款的利息一般在0.5%～2.0%，贷款额度也根据申请人的工资浮动，一般为申请人年收入的5~6倍左右。而不动投资利息一般在2%～4.5%左右，贷款额度一般为申请人年收入的10~20倍左右。
但是，如果你想以个人名义申请住宅贷款，买下房子后再偷偷出租，这是违法行为。
银行也会要求申请人把不正当目的使用的贷款金额全额返还。还不上，呵呵，法拍走起。
3."我想买小物件，最好金额小，高投资回报率。"
没有。任何投资，经营行为都存在风险。甚至可以说，做任何事情都存在风险。所以任何正规经营的公司都有风险管控部门，我们选择结婚离婚，选择去泰国旅游还是日本旅游，都会衡量利弊风险。
高回报，高风险;低回报，低风险。我想这是我们学校里政治课上在学习价值和价格部分，老师就教过的知识。作为一个基本有常识的人，我们也应该懂的道理。
（此处对我亲爱的高中政治老师阿福老师表示由衷的感谢）
怎么到了日本，就不是这个道理了？要真有这么个好事，轮不到乌泱泱1亿日本人，就轮得到你了？
那么会有人说，现在做民宿可赚钱了，买一栋一户建翻新下，经营起来回报率可以到15%。
哟，还以为民宿行业还有鲇鱼效应呢，你是鲇鱼吗？
不，你是韭菜。起码是韭菜的后备军。
日本的民宿行业已经进入白热化竞争阶段，以东京墨田区的的民宿为例做讲解。
东京墨田区有晴空塔和两国国技馆，加上很有江户风情，游客很多，民宿需求高。截至2025年3月，墨田区的旅馆酒店类734家，民宿1574家，地图上一查乌泱泱一大片。在游客没有显著增多的情况下，就会出现降价争取游客趋势，
这1574家里面早就有鲇鱼，把整个民宿行业做起来，但这都是10年前的鲇鱼了。
包括大阪这边也是，25年世博会，30年赌场，谁都想通过这两大经济助推器进入旅游业，分一杯羹。
但这仍旧改变不了竞争激烈，主要目标游客-中国游客订单不多的现实。民宿里面现在苦撑的是普通平价民宿。
平价民宿苦撑，高端民宿本身如果投资回报率高达15%，这么赚钱的生意为什么要出售呢？
有没有可能卖方为了出售造的假数据呢？有没有可能本身地段不好做不到生意呢？有没有可能建筑本身不可再建价值低的呢？
它的隐藏风险考虑过了吗？
如果真想在民宿行业赚钱，现在比较可行的就是具备一定房地产开发知识，或者旅游行业知识的人，买地自己造高级民宿，差别化战略，并且从源头控制成本，然后销售方面争取有稳定客户渠道。而不是拿来主义。
这篇文章可能比较毒舌，听不听得进去，全凭每位看到这篇文章的你。
人无法赚到认知以外的钱。多听，多问，多想，多学。
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