下午好，最近接触了几个东京回报率都很高的收益楼，陆续介绍给大家。
今天的这个收益楼，直对卖家，详细资料已全部拿到。
这是个位于东京足立区的共享住宅物件，2021年新建，建筑非常新，目前满租，一年租金2446.08万日元，回报率高达8.49%。注重回报率和现金流的朋友千万不要错过。
🏙 一、地段与交通便利性
📍所在地：东京都足立区竹ノ塚
🚉 交通：东武伊势崎线「竹ノ塚站」徒歩约10分钟
竹ノ塚站是足立区北部的重要交通节点，直通浅草・北千住・上野・银座・涩谷等核心商圈。
车站周边正在进行大规模再开发计划（包括车站高架化、商业设施更新），预计将提升区域形象与生活便利度。
周边配套完善：
🏪 便利店（7-11）步行400m
🏬 超市MaxValu 550m
🏥胜和会医院 60m
🧺 投币洗衣店 260m
针对现在东京房租高，日本整体物价上涨的大环境，这些要素对年轻单身群体、留学生与打工族极具吸引力，因此适合共享住宅（share house）业态。
🏗 二、建筑与资产基本信息
🧱 结构： 木造3层
📏 建筑面积：约399.19㎡（约120.75坪）
🏠 土地面积： 232.93㎡（约70.46坪）
🧾 用途地域： 近隣商業地域 + 第一种中高层住居専用地域
🏗 建蔽率/容积率： 80% / 300%
📅 建成年份：令和3年（2021年）
🧑🤝🧑 总户数：32室（全为单人间）
➡️ 建筑仅4年新、耐久性与租赁吸引力高。作为木造3层，维护成本低，且建筑容积率仍有余地（未来如整栋改造或增建，有一定潜力）。
💰 三、收益与投资回报分析
💵 总价：28,800万日元（含税）
💴 满室年租金收入：24,460,800日元
📈 满室收益率（表面）： 8.49%
表面收益率8.49%在东京都内算相当高（尤其考虑到建筑年限新、位置靠近车站）。
扣除固定资产税、管理费、修缮储备金、水电费共用部分、空室风险等，实质净收益率（净利回り）也是相当可观的。
在当前东京市场（平均净利回り约4.5%）中，这属于偏高且稳定的收益资产。
⚠️ 四、风险与留意点
- 地理定位在足立区北部：相较中央区・台东区等地段，租金增长潜力较有限，但稳定性较好。
- 共享住宅业态特性：需要良好的管理与清洁维护，若由专业运营公司负责，可确保入住率与稳定收益。
- 未来维修费用：木造建筑虽新，但10年后可能面临外墙与防水更新。
- 流动性：比起普通公寓，share house在转售时买家群较窄，但高收益可吸引机构投资者。
📊 五、综合投资判断（结论）
评估项目 |
结果 |
说明 |
地段潜力 |
★★★★☆ |
再开发推进中，生活便利 |
建筑状态 |
★★★★★ |
新建木造、维护成本低 |
收益性 |
★★★★☆ |
表面收益8.49%，扣除成本后收益仍然客可观 |
稳定性 |
★★★★☆ |
共享住宅市场需求强劲 |
流动性 |
★★★☆☆ |
出售时需找投资性买家 |
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💡 综合结论：值得投资
本物件属于「高收益 × 新建 × 车站圏内」的稳定型投资组合。
若能委托专业的share house管理公司持续维持高入住率，可作为中长期现金流型投资。
若您目标是稳健收益与长期持有，此物件是不错的选择；若追求短期资本增值，则需考虑地段升值幅度较有限的因素。