《住房租赁条例》，于2025年9月15日起正式施行。
新政要求所有房屋出租必须强制备案，该政策彻底打通了租赁行为与税务监管之间的壁垒，也就意味着，个人房屋出租依法纳税时代要来了。
01
《住房租赁条例》9月15日起施行！
该政策核心要点：
1、所有城镇住房租赁，出租人与承租人必须使用实名签订合同；
2、出租人需通过住房租赁管理服务平台向房产管理部门进行合同备案；
3、备案服务完全免费且承租人可代为办理备案手续。
4、出租人、承租人违反《条例》行为的，可处于从2000元到高达50万罚款。
该政策的实施，意味着每一笔城镇住房租赁交易都将纳入监管范围，下一步，税务机关可通过部门间信息共享机制获取详实租赁数据，标志着“以数治税”模式在租赁领域全面落地，房东依法申报纳税将成为不可回避的法律责任。
02
个人房屋租赁如何缴税？
在强监管下，个人房东出租住房主要涉及以下税种：
1、增值税
个人出租住房属于销售不动产租赁服务，增值税征收率为5%。
但个人出租住房可以享受税收优惠，可减按1.5%的征收率计算缴纳增值税。
注意，若个人房东一次性收取租金的，分摊到每月不超过10万元的，免征增值税。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
这三项税费，随增值税附征，以实际缴纳的增值税额为计税依据征收。
适用税率：
根据财税〔2016〕12号规定，若个人出租住房享受增值税免税的情况下，随征的这三项附加税费同样免征。
3、房产税
个人出租住房，按租金收入的4%计算缴纳房产税。
这是针对住房租赁的特殊优惠税率，远低于非住房租赁12%的税率。
个人出租房屋如何计缴房产税？具体如下图所示：
4、个人所得税
个税征收有两种方式：查账征收和核定征收。
①查账征收（需提供合法凭证）
计算公式：
应纳税所得额 = 每月租金收入（不含增值税） - 实际缴纳的城建税及附加 - 房产税 - 租赁过程中缴纳的税费（如印花税，个人出租住房目前基本免征） - 实际发生的修缮费用（每月最多扣800元，需提供票据） - 法定扣除标准（800元或租金20%）。
税率：按“财产租赁所得”缴纳20% 税率的个税。
②核定征收
由于个人房东通常难以提供完整的成本费用凭证（尤其是修缮费），各地税务机关普遍采用核定征收方式征收个税。
为了方便征收，部分地区的税务局是直接按租金收入（含税）的综合征收率合并征收增值税及附加、房产税、个税等，综合征收率在2.5%-4%不等，具体操作建议咨询当地税务局。
5、印花税
对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
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