早上好，我是Liya。今天介绍一个新宿区早稻田文教核心区的收益写字楼。这个写字楼符合新耐震标准，早稻田站出来步行1分钟，满租，里面都是教培机构，租金长期稳定。
📍 区位价值｜早稻田站正前核心
项目位于东京都新宿区早稻田町，紧邻东京文教与居住高度成熟板块，兼具稳定办公需求＋长期居住人口支撑。
该区域以大学、研究机构、医疗及中小企业聚集著称，租户结构稳定，空置风险低，属于典型“低波动型核心资产区位”。
🚇 交通条件｜地铁站步行1分钟
🚶 东京地铁东西线「早稻田站」步行约1分钟
通勤可直达大手町、日本桥等核心商务区，对中小企业、事务所型租户具备极强吸引力。
🏗 建筑概要｜新耐震・RC结构
结构：钢筋混凝土造
楼层：地上4层/ 地下2层
竣工：1982年8月（新耐震基准）
总建筑面积：约 851.63㎡（约257.62坪）
📐 楼层构成
- 地下2层：约165.13㎡
- 地下1层：约151.62㎡
- 1层：约163.82㎡
- 2–3层：约172.04㎡
- 4层：约26.98㎡
📐 土地条件｜双面道路・完整形状
土地面积：约250.05㎡（约75.64坪）
🚗 接道条件：
- 北西侧公道：约8.06m
- 南侧公道：约5.99m
双面接道提升建筑独立性与未来改造弹性，对资产长期保值有正面加分。
📜 法规要点｜容积释放充分
🏙 用途地域：第二种住居地域
📊 建蔽率：60%｜容积率：400%
🔥 防火指定：防火地域
⬆ 高度限制：30m
📚 文教地区：第二种文教地区
→ 容积已高度利用，适合“持有型收益”而非博弈型开发。
💰 投资收益｜现金流明确
成交价格：约 5亿9,700万日元（含税）
💴 当前租金收入
- 月租金：约 2,486,638日元（含税）
- 年租金：约 29,839,656日元
- 表面回报率：约5.0%
✔ 满租状态
✔ 租约已在运行
✔ 现金流可验证
✨ 投资亮点｜典型“稳健派”资产
🔑 核心地铁站1分钟的稀缺性
🔑 新耐震标准，结构安全性高
🔑 成熟文教区，租户流动性小
🔑满租运营中，收益即刻落地
🔑 适合家族办公室、长期持有型投资人
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