下午好，我是Liya。
今天介绍一个东京江东区的小体量酒店项目。
这个酒店位于东京江东区毛利2丁目，步行6分钟可达住吉站，交通便捷，兼具居住与商务客源基础。
整栋为2023年新建RC结构，建筑品质高、折旧周期长。
当前处于旅馆用途变更阶段，未来可直接切入酒店收益赛道。
根据测算，项目表面利回约10.5%，在东京市场具备明显收益优势。
物业配备电梯，适合标准化酒店运营，空间利用率高。
整体属于“新筑＋高收益＋可运营提升”的资产类型，兼具现金流能力与资产增值潜力，适合追求收益导向与中短期退出空间的投资人。
📌 建筑概要
🏢 物件类型：整栋收益型旅馆资产（用途变更中）
📍 所在地：东京都江东区毛利2丁目
🏗结构：钢筋混凝土造 地上5层
📐 土地面积：142.14㎡
📐 建筑面积：446.36㎡
🗓 建筑年月：2023年10月（新筑）
🏠现状：出租中（用途变更中）
💰 售价：7.26亿日元（税込）
📄 权利：所有权
🚉 交通条件
🚃 都营新宿线「住吉」站 徒步约6分钟
👉直通新宿、九段下等核心商务区域，同时连接东京东侧居住人口密集区，具备稳定客源基础。
🌆 区位价值
🏙 位于江东区核心居住区（住吉生活圈）
🌏 承接东京东部商务＋观光双客源
🏨 属于酒店与长租需求并存区域
👉该区域为“非纯观光区”，但具备稳定住宿需求与运营空间。
🏢 楼层构成
🏨 整栋5层：旅馆用途规划（用途变更中）
🛗 配备电梯（EV）
👉新建结构，适合酒店/民宿一体化运营。
🛠 土地及法务条件
📍 用途地域：准工业地域
📊 建蔽率：60% / 容积率：300%
🔥 防火指定：准防火地域
🛣 前面道路：南侧约8m
👉具备一定开发灵活性与运营适配性。
📊 收益测算（参考资料第3页）
💰预计年营业额：約6,499万日元
📈 想定利回り：約10.53%
👉基于ADR约2.4万日元、入住率约85%模型测算
💡 投资亮点
⭐ 新筑酒店资产（极核心）
2023年建成，折旧周期长，维护成本低
⭐ 高收益模型明确
利回率约10%＋，远高于东京传统资产
⭐ 用途变更中（价值提升空间）
完成旅馆用途后，资产价值将进一步提升
⭐标准化运营模型
ADR＋入住率数据清晰，可复制运营
⭐东京东部价格洼地
👉相比浅草、上野，同类资产价格更具性价比
在收益稳定后退出，实现资本溢价
🧭 投资总结
该项目属于典型的「高收益运营型酒店资产」，
具备新筑属性＋明确收益模型＋用途增值空间三重优势。
区别于东京核心区低收益资产，
本项目更偏向“现金流导向型投资”，
➡️ 高收益（约10%）
➡️ 可运营提升
➡️ 可二次退出
👉适合追求收益率与资产增值并重的投资人。
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