下午好，我是Liya。今天分享一个非常稀缺的东京涩谷的保育园收益物件。
📍 项目概要
本项目位于东京都涩谷区，为整栋政府认定保育园的收益楼，2018年建成，铁骨造3层。现为一棟整体出租中，签订长期定期借家契约至2038年4月，租赁稳定。
总价8.5亿日元，想定年收入约3157万日元，表面收益率3.71%，现金流足够有规模且长期稳定。项目位处第一种住居地域，双面临路，邻近京王线初台站及幡谷站，交通便捷，区位成熟。作为东京23区核心教育设施类资产，有政策性需求支撑，兼具稳定现金流与长期保值属性，适合稳健型投资人长期持有。
🏢 建筑概要
🏷 物件类型：整栋收益型保育园
📍 所在地：东京都涩谷区初台2丁目13番11号
🏗结构：铁骨造 3层
📐 延床面积：444.71㎡（约134.52坪）
🗓 建筑年月：平成30年2月（2018年2月竣工）
🏠现状：一棟整体出租中（认定保育园）
📝 租约期限：2017/11/1 – 2038/4/30
🔍检查済证：有
🌏 区位价值
📌 位于东京核心城区——涩谷区
📌 初台生活圈，成熟住宅与教育配套完善
📌 第一种住居地域，居住环境安定
📌 准防火地域，建筑安全性高
涩谷区作为东京核心行政区之一，
长期具备高人口流入与教育需求稳定的基本面，
保育园类资产具有政策性需求支撑。
🚉 交通条件
🚃 京王线「初台」站 徒步约9分钟
🚃 京王新线「幡ヶ谷」站 徒步约10分钟
双站利用，可直达新宿核心商圈，
区位流通性强，租赁基础稳定。
🏗 土地信息
📐 土地面积：252.28㎡（约76.31坪）
📖 权利形态：所有权
🛣 道路情况：
南东侧约5.43m
南西侧约4.0m
🏘 用途地域：第一种住居地域
📊 建蔽率：60%
📊 容积率：300%
双面临路，容积率充足，
长期具备资产价值保全属性。
💰 投资指标
💴总价：8亿5,000万日元（税込）
📈 想定年收入：31,574,076日元
📊 表面利回り：3.71%
📌长期定期借家契约
📌认定保育园运营中
📌 一棟整体承租
🌟 投资亮点
✨东京23区核心资产
✨长期稳定租约（至2038年）
✨ 政策支持型教育设施
✨ 新耐震标准建筑
✨ 所有权 + 双面临路
适合：
✔ 寻求东京核心区稳定现金流资产
✔ 偏好长期持有型机构或家族资产配置
✔ 教育类资产分散投资
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