Liya简介：无锡人，2011年公费交换留学来日本，自费读研。毕业后进入日本大手建材公司从事商品研发工作，2019年辞职独立，为中国建材企业提供技术咨询服务，建材企业出海日本咨询服务，珠宝古董贸易，房地产经纪人，投资规划师。
这几年来日本投资房地产的中国人越来越多，大家有的投资酒店，有的投资民宿，有的投资长租公寓楼。今天Liya用几个数据来和大家讲一下长租公寓物件的一些用户需求，和经常出现的一些问题，帮助大家深入了解长租公寓楼的市场情况，做好投资和管理对策，保证投资回报率。
前几天也和国内从事房地产开发的朋友聊天，讲到中日国情不同，房地产市场情况也大不同。
以前在大手建材公司从事卫浴产品研发的时候，我们就需要时刻关注日本房地产市场动向，为下面的新产品研发提供信息储备。
根据以前调查的数据，日本人第一次买房的年龄在35-38岁，今天查了下最新数据，年龄延后至41.4岁。我想可能是这几年疫情搁置了计划，抑或是物价上涨让大家普遍感到压力，多给了自己储蓄的时间。
大家买房的动机基本是生孩子了，工作也尘埃落定没什么大变动了。和国内结婚买房的动机完全不一样。
由此看来，日本人在40岁之前，大多是租房子。
在这个大背景下，房屋租赁市场就经过几十年的沉淀，整个租赁管理机制就特别成熟。基本都是租赁就是专门的租赁公寓，集中式管理。一户建因为本身就是独门独户的，都是各地管理，出租自住模式和租赁公寓情况略有不同。
Liya根据日本不动产调查整理的数据得出，日本用户在选择租赁物件，现地确认的时候，最关注是租赁物件周围是否有噪音。因为大家工作累了回家，都想能安静的休息休整，以更好的体力精力投入第二天的工作。值得注意的是，电车声音反而不会成为噪音，因为它是种有规律的声音，人类往往会习惯这种有规律的电车声。这就是很多车站旁边有很多公寓的原因。
其次关注的就是采光。十年以前，日本很多公寓的朝向并不像我们中国那样喜欢朝南，他们反而会朝向道路，以此强调出行方便。但是这几年市场需求发生了变化，多了很多朝南的租赁物件。我猜疫情的在家办公也是背后的一个原因，长时间在家办公，朝南的房子采光好，阳光充足，家里也暖和敞亮，心情也好。
同时，日本用户也关注周围环境和卫浴硬装。日本人喜欢泡澡，即使房租再低的租赁物件，基本都有浴缸。低配置的租赁物件一般配备3in1的卫浴。
由于是整体卫浴，这样的3 in1 也保证了干湿分离。很多廉价酒店也采用了这样的卫浴。
房租稍微高一点的租赁物件，就会把洗浴区，洗面化粧台（洗漱区），厕所都分开。
即使有几十年成熟市场的租赁公寓，还存在57.1%的人入住租赁物件以后至少后悔过一次。1成不到的人还后悔过4次以上，就说明那些经常搬家的人总有几次入住是不满意的。
在签订租赁合同时，租期一般是2年，如不满1年就退租，租客需要付2个月份租金，如超过一年了再退租，一般需要付1个月份的租金。
提前退租的人也是少数，但我们来看下他们即使违约金也要退租的理由。
大多数的人选择退租的理由就是他们一开始选择租赁物件是最关心的问题，噪音问题。实际生活中产生的噪音，往往是楼上楼下或者左边右边的租客产生的生活噪音，影响到了租客的生活，长期下来，严重的会使人精神衰弱。
或者是周围是闹市区，夜夜笙歌，叫卖声谈笑声导致租客无法安静休息。
很多租赁物件不租给外国人，其中一个原因就是外国人在租住过程中容易产生生活噪音，比如深夜大声说话看电视，邀请朋友来家里home party嘻嘻哈哈，影响周围住客。
第二大原因就是生活纠纷。Liya有一次住公寓，隔壁的租客就会有事没事用力敲墙壁，一开始以为是自己弄出声音影响到隔壁了，但后来发现隔壁会突然一下子来一个大壁咚，把自己给吓到。后来也接到了管理公司的电话，有其他住客以为是我房间发生的响声，来询问原由。如果隔壁的住客性质再恶劣些，或许我也会觉得不安而选择提前退租。
生活纠纷有可能会引起极端恶性事件。
第三大原因就是调岗，调岗是客观原因，没办法。第四大原因就是设备不好。一般是指厨房和卫浴硬件设备。
最后做总结，考虑在日本投资长租公寓等租赁物件时，确认投资回报率的同时，还要确认这个物件的采光好，周围是否有噪音产生，是否有和租金相符的厨卫硬件设备。那么在后期的租赁物件管理中，虽然是有专门的管理公司进行管理，但也可以敦促管理公司在防止住客产生噪音上对号对策，比如夏季和年末一楼告示区张贴提醒文，及时解决生活纠纷做好管理服务等。
祝每一位来日本投资不动产的朋友们都财源滚滚，钱赚得盆满钵满。
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