下午好，今天介绍一个标的稍高的酒店项目。
酒店位于宝塚市，宝塚市紧邻大阪与神户，是以“艺术、自然、宜居”为核心的高品质城市。
凭借宝塚大剧场、温泉文化、优美河川景观与静谧住宅区，被誉为关西地区最具文化魅力与生活品味的城市之一。
这个酒店共有135间客房，占地1,619.03 ㎡，建于1993年，入住此酒店的客户商务及观光型皆有。
西日本核心商务×观光双枢纽酒店资产
✨ 项目亮点 Highlights
📍 优越交通枢纽·双站 1 分钟
- 阪急今津线《宝塚站》步行1 分钟
- JR福知山线《宝塚站》步行约 3 分钟
- 直通大阪市区25 分钟、京都站40 分钟
适合作为关西地区商务/观光客的住宿中心点。
🏢 物件概要 Property Overview
💰 价格
55 亿日元（税込）
📌 地址
兵库县宝塚市栄町2丁目
🏗 建物信息
- 竣工时间：1993年4月
- 结构：钢骨钢筋混凝土造（SRC）
地上 7 层 / 地下 1 层 - 敷地面积：1,619.03 ㎡（约 489.76 坪）
- 延床面积：6,779.44 ㎡（约 2,050.78 坪）
- 客房数：135 室
📊 法规・土地条件
📍 用途地域
商业地域
📈 容积率 / 建蔽率
- 容积率：500%
- 建蔽率：80%
🚗 接道状况
- 北侧：公道 45.3m（含步道约 20m）
- 东侧：公道 约 39.9m
- 南侧：公道 约 64.0m
⚖ 法规限制
- 法22条区域
- 宝塚駅前地区第2種市街地开发事业高度地区
- 宝塚駅前地区
🏨 运营状况（投资视角）
🔧 当前运营
- 酒店持续营业中
- 可商议运营者更换（Operation Change 可谈）
📈 稳定收益潜力
- 宝塚为近年增长强劲的观光+商务混合需求地区
- 受益于大阪·关西万博（2025）带动的区域住宿需求提升
- 阪急沿线富裕客层多，适合定位为
高品质住宿、温泉联动型酒店、长住型商务酒店等升级方案
🌟 位置优势 Location Advantage
🎭 宝塚大剧场徒步可达
- 每年吸引大量粉丝与游客
- 稳定的客房需求来源
🌿 生活便利
- 宝塚河川沿线风景
- 商店街、百货、便利店、餐饮齐全
- 阪急文化设施密集（宝塚音乐学校、手塚治虫纪念馆等）
📌 投资建议
⚡ 改装潜力
- 可考虑进行以下方向的资产提升（Value-up Strategy）：
- 高端化客房翻新（提升 ADR）
- 增设温泉 / 健康概念设施（吸引中高端旅客）
- 打造国内非常热门的“宝塚歌剧主题”特色楼层（差异化定位）
- 长住型商务酒店（延长入住天数，提高 RevPAR）
📈 长期趋势
- 宝塚站周边地价稳中有升
- 大阪·神户双核辐射需求
- 适合作为“稳定现金流 + 长期增值”型酒店资产配置
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