下午好，我是Liya。今天继续介绍一个银座的整栋保值型商铺楼。这栋楼1992年建，有检查证，银座站出来走路8分钟即到，地段绝佳。
商铺楼地下2层，地上6层，整层出租，目前5层出租中。容积率700%，是东京核心区稀缺的保值型高容积率商业楼资产。
📍 区位价值｜银座8丁目 × 东京核心资产
本项目位于东京都中央区银座8丁目，属于东京最具代表性的国际级商业与办公核心区之一。银座不仅是高端商业、总部办公的集聚地，同时也是长期资金高度偏好的保值型不动产区域。
银座8丁目相较于银座中央商业街，更偏向成熟办公 + 稳定居住 + 店铺混合区域，具备良好的收益稳定性与长期资产安全性。
🚉 交通条件
🚶♂️东京Metro丸之内线银座站 步行约8分钟
🚶♂️ JR山手线新桥站 步行约8分钟
🚶♂️ 都营大江户线筑地市场站 / 汐留站 步行约5分钟
🚆 多线路交汇，覆盖东京主要商务与行政核心区
🏠 建筑概要
🏗 建筑结构：钢筋混凝土造（RC造）
🏢 建筑规模：地下2层+ 地上6层
📐 延床面积：约518.79㎡（约156.93坪）
🗓 竣工时间：1992年3月（平成4年）
🔎 建筑检查：已取得检查证
🔧维护情况：2020年已实施大型修缮工程
📐 用途与构成
🏪 用途类型：店铺・事务所・共同住宅
🏙 典型银座型复合收益结构
→ 可承接办公、商业、服务业等多元租户
→ 分散单一业态风险，提升整体收益稳定性
📄 土地信息
🗺 土地权利：所有权
📐 土地面积：约104.82㎡（约31.70坪）
🧭 用途地域：商业地域
📊 建蔽率 / 容积率：80% / 700%
🔥 防火指定：防火地域
🏙 城市规划：市街化区域
🛣 南侧公道，约8.0m，接道约6.58m
💰 收益情况（核心投资数据）
💴 当前年收入：约1,860万日元 / 年
📈满租预估年收入：约2,652万日元 / 年
📊满租表面收益率（GI）：约 2.95%
👉 典型银座核心区低收益率、高安全性资产
👉 更偏向资本保全 + 稳定现金流的配置逻辑
💴 价格信息
💰 出售价格：约8.98亿日元（含税）
📌银座核心区、所有权、整栋资产
📌 价格更多体现地段与资产属性，而非高杠杆收益模型
🌿 周边环境
🏢银座・新桥一带办公需求长期稳定
🍽 餐饮、商业、酒店密集
🌍 外资企业、专业人士聚集
🏙 再开发持续推进，区域流动性强
⭐ 投资亮点总结
✨银座8丁目稀缺整栋所有权资产
✨ 商业地域 + 高容积率，土地属性优质
✨ RC造 + 已完成大型修缮，降低维护不确定性
✨ 多用途复合结构，收益来源分散
✨ 适合长期持有、家族资产配置、法人名义投资
🧭 适合的投资人类型
✔ 偏好东京核心区资产安全性的投资人
✔ 注重长期持有与资产保值
✔ 家族办公室 / 法人资产配置
✔ 不追求高收益率，但重视退出流动性
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