下午好，我是Liya。今天介绍一个京都东山区，八坂神社附近的一栋楼。地铁站出来走路4分钟，地段绝好。楼主目前还居住在里面，原先是车库＋店铺＋自宅的综合楼，买下后可以改画廊，旅馆，或者住宅都可以。
📌 建筑概要
🏢 物件类型：店舗＋住宅一体型整栋收益楼
📍 所在地：京都市东山区古门前通大
🏗结构：钢骨造 4层
📐 延床面积：215.44㎡
🗓 建筑年月：1983年3月
🏠现状：业主自住
💰 售价：1.08亿日元
🚉 交通条件
🚃 京阪本线「三条」站 徒步约2分钟
🚇 京都市营地下铁东西线「三条京阪」站 徒步约4分钟
🚈 阪急京都线「京都河原町」站 徒步约10分钟
三线可利用，连接祇园、四条河原町、京都站方向，游客与本地客流兼具，地段流通性与保值性强。
🌆 区位价值
🏯 位于京都东山区核心观光生活圈
🛍 三条通 × 古门前通交汇区域
🌉 步行可达鸭川、祇园、四条河原町
东山属于京都传统文化与旅游核心区，常年拥有稳定观光人流。物件临前道路约7.3m，具备良好的临街展示性，适合商业经营或品牌入驻。
🏪 楼层构成
🔹 1F：车库＋仓储空间
🔹 2F：临街店铺空间
🔹 3F：DK＋和室
🔹 4F：洋室＋阳台
🔹 屋顶：可利用空间，视野良好
商住一体结构，适合“自营店铺＋楼上居住”或“整栋改造为旅宿/办公”的多元运用模式。
🏢 土地与规划
📏 土地面积（公簿）：62.47㎡
📐 建蔽率：80%
📊 容积率：400%
🗺 用途地域：商业地域
📌 土地权利：所有权
高容积率＋商业地域属性，为未来再开发或价值重塑提供想象空间。
🛠 设备情况
🚻 B・T分离
🚽厕所2处
🛗电梯配备
🚗 停车场：有（免费）
🌿 周边环境
🛒 京都BAL约790m
🏪 祇園花見小路约350m
🏦 京都银行约380m
🏢 八坂神社约850m
生活、金融、行政设施齐全，既具旅游氛围，又兼顾日常居住便利。
💡 投资亮点
✨ 核心观光区稀缺整栋资产
✨ 三条站2分钟超近距离
✨ 商业地域＋高容积率
✨ 可自用可改造，灵活度高
✨ 屋顶景观资源可再利用
(参考)
在京都市中心，具备“整栋＋临街＋商业地域”属性的物件供应极少。该资产既可作为家族持有型不动产，也适合打造品牌型精品旅宿或艺术型商业空间，潜力无限。
🔄 改造方向建议
🏨 方向一：精品町家风格旅宿（4–6间客房）
🎨 方向二：艺术画廊＋楼上居住空间
☕ 方向三：咖啡店／和菓子店＋自住
🏢 方向四：小型企业办公楼
结合东山文化氛围与观光属性，打造“文化型收益资产”更具长期价值。
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