下午好，我是Liya。今天介绍一个大阪站附近，西天满的小型办公楼，铁骨5层建筑，小体量，地段好。
位于大阪北区西天满核心商务区，邻近南森町及梅田商圈，三线可达，区位成熟且办公需求稳定。整栋铁骨造5层建筑，结构为“车库＋多层小面积事务所”，适合律师、会计等士业及中小企业租赁。现为空室状态，具备较强的重新定位与收益优化空间，可根据市场需求灵活规划办公或民宿用途。
土地为商业地域，容积率400%，具备中长期再开发潜力。总价约1.98亿日元，属于大阪核心区稀缺的小体量整栋资产，兼具操作灵活性、收益提升空间与资产保值能力。
📌 建筑概要
🏢 物件类型：整栋收益楼（事务所＋车库）
📍 所在地：大阪市北区西天满5
🏗结构：铁骨造 地上5层
📐 土地面积：52.76㎡
📐 建筑面积：204.67㎡
🗓 建筑年月：1991年3月
🏠现状：空室（可自由规划）
💰 售价：1.98亿日元
📄 权利：所有权
🚉 交通条件
🚃 大阪Metro谷町线「南森町」站 徒步约6分钟
🚇 大阪Metro堺筋线「扇町」站 徒步约7分钟
🚈 大阪Metro谷町线「东梅田」站 徒步约11分钟
三线可利用，直达梅田核心商务区，办公与商业需求兼具。
🌆 区位价值
🏙 位于大阪核心商务区「西天满」
⚖临近法院、律师事务所集中区域
💼办公需求稳定，租赁市场成熟
该区域属于典型“士业＋中小企业办公聚集地”，租赁需求长期稳定。
🏢 楼层构成
🚗 1F：车库（约27.84㎡）
🏢 2F–5F：事务所（约26㎡–43㎡区间 ×4户）
标准办公楼结构，易出租、易管理。
🛠 土地及法务条件
📍 用途地域：商业地域
📊 建蔽率：80% / 容积率：400%
🔥 防火指定：准防火地域
🛣 前面道路：西侧公道约8m
具备再开发与资产重塑空间。
🌿 周边环境
🛍 天神桥筋商店街 徒步约5分钟
🌳 扇町公园 徒步约5分钟
🏬 梅田商圈 徒步约16分钟
生活、商业、办公三重属性叠加区域。
💡 投资亮点
⭐西天满核心办公区
稳定办公需求，租赁基础扎实
⭐空室状态（可自由规划）
可按市场重新定位，提高收益
⭐小型事务所切割结构
适合律师、会计、设计等士业客户
⭐商业地域属性
具备中长期重建或资产升级潜力
⭐1.98亿总价
大阪核心区稀缺中小体量整栋资产
📈 投资策略建议
🔹 策略一：办公室出租（稳健收益）
分层出租，快速形成现金流
🔹 策略二：改造为民宿/酒店
依托梅田＋观光流量，提升收益上限
🔹 策略三：自用＋出租结合
企业自用总部＋租金对冲成本
🧭 投资总结
该项目属于典型的「大阪核心商务区整栋资产」，
兼具区位确定性 + 改造弹性 + 收益可塑性。
在当前大阪核心区资产持续被关注背景下，
此类2亿级小体量整栋楼，
既可做稳定收益型资产，
亦可通过运营优化实现收益跃迁，
具备较强配置价值。
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