早上好，我是Liya。今天介绍东京世田谷区超便宜！回报率超高！的满租公寓楼。直对卖主，手慢无。
🏢 项目信息与投资优势
公寓楼位于东京都世田谷区北乌山，为木造2层一栋收益公寓，土地约113.59㎡、建筑约79.98㎡，共设1K×6户，目前全部满租运营。售价仅2,980万日元，表面利回高达约8.05%，年租金收入约240万日元。
公寓楼距离京王线「千岁乌山」站步行约12分钟，周边便利店、超市等生活设施齐全。
核心优势在于东京23区世田谷地段＋高收益率＋低总价＋6户分散空置风险＋土地所有权，并带有转租合同，可降低日常招租管理负担，适合重视稳定现金流及投资回报率的投资者长期持有。
⭐本项目最大的投资特点是以不到3,000万日元的价格持有东京世田谷区一栋收益物业及土地所有权，同时获得约8.05%的表面收益率。适合重视现金流、希望控制初始投资规模的投资者。但由于存在再建築不可条件，投资逻辑应以现有建筑持续运营＋租金回收为核心，而非单纯依赖未来土地再开发价值。
📌 建筑概要
🏠 物件类型： 中古一栋收益公寓
📍 所在地：东京都世田谷区北乌山
💴 销售价格：2,980万日元（含税）
📐 土地面积： 113.59㎡（约34.36坪）
🏗️ 建筑面积： 79.98㎡（约24.19坪）
📅 建成时间：1987年3月（昭和62年）
🧱 建筑结构： 木造2层
🚪 户型构成：1K × 6户
📏 各户面积：约13.33㎡
🔑 土地权利： 所有权
🏘️ 用途地域： 第一种中高层住居专用地域
📊 建蔽率 / 容积率： 60% / 200%（道路限制160%）
🚗 停车位： 无
🔥 防火规定：准防火地域・第二种高度地区
🟢 出租状态：6户全部出租中
🚉 交通条件
🚃 京王线「千岁乌山」站｜步行约12分钟
🌆 京王线可连接新宿方向，是世田谷西部重要的通勤交通线路。项目位于成熟住宅区，兼顾东京都心通勤需求与日常居住环境。
🚶 便利店 FamilyMart｜步行约2分钟
🚶 Lawson｜步行约5分钟
🚶 My Basket｜步行约6分钟
🚶 Big-A｜步行约6分钟
生活设施集中，适合单身租客长期居住。
🌆 区位价值
🏙️ 东京23区・世田谷区资产
🚉 京王线沿线・通勤型住宅市场
🏘️ 成熟住宅区，居住人口基础稳定
🛒 便利店及超市步行圈覆盖
👨💼 适配学生、年轻上班族及单身租赁需求
🏢 楼层・户型构成
🔹 1F：1K × 3户
🔹 2F：1K × 3户
🚪 合计：1K × 6户
📐 每户约13.33㎡
🍳 各户配置厨房
🛁 独立Unit Bath
🌤️ 一楼设Terrace
🌿 二楼设阳台
💡 6户独立出租，相比单户投资可有效分散个别租户退租造成的现金流波动。
💰 收益情况
📈 表面利回：约8.05%
💴 销售价格：2,980万日元
🟢 出租状态：6户满室运营
💰 月租金收入：约20万日元
💰 年租金收入：约240万日元
📋 管理维护费：约16,500日元/月
📋 租金支付手续费：月租金9,900日元（每户1,650日元＋税）
✨ 在东京23区世田谷区范围内，本项目最突出的特点之一即为约8.05%的表面收益率，适合重视现金流表现的投资者。
🤝 转租契约
🏢 现有转租（サブリース）合同
💴 现状租金：月额约20万日元
📅 合同更新期限：至2026年12月31日
🔄通过转租模式，可在一定程度上简化日常招租及租赁管理工作，对希望降低管理负担的投资人具有吸引力。
🌱 投资亮点
💹 ① 表面利回约8.05%
在东京23区范围内，以现金流为核心的投资属性较为突出。
🟢 ② 6户满室运营中
现阶段已形成租金收入，收购后可承接既有收益结构。
🏙️ ③ 东京世田谷区土地资产
不仅购买建筑收益，同时取得约113.59㎡土地所有权。
💴 ④ 总价仅2,980万日元
整栋收益物业投资门槛相对较低，资金配置灵活。
🚪 ⑤ 1K × 6户分散风险
单户退租不会造成整栋租金收入完全中断。
🤝 ⑥ 转租合同
降低投资人自行招租及管理的运营负担。
🚉 ⑦ 京王线千岁乌山站生活圈
具备面向新宿方向的通勤需求及成熟生活配套。
🧭 投资策略建议
🎯 推荐定位：东京23区高收益现金流型资产
💰 收益策略： 以约8.05%表面利回获取稳定租金现金流
🏙️ 资产策略：持有世田谷区113.59㎡所有权土地
🛡️ 运营策略： 利用现有转租合同降低日常管理负担
🔄 中长期策略：结合租赁表现、建筑维护成本及土地价值判断未来出售或资产重组机会
🧾 投资总结
🏙️ 东京23区・世田谷区
💴 售价2,980万日元
📈 表面利回约8.05%
🟢 1K×6户满室运营
🤝 转租合同
🔑 土地所有权113.59㎡
🚉 千岁乌山站步行约12分钟
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