CBRE最新报告揭示，澳大利亚学生住宿市场存在18.5万张床位的供给缺口。在澳国际学生达75万人，而专用学生公寓（PBSA）床位覆盖率仅为7%。悉尼学生公寓周租中位数高达700-900澳元，单间价格比同区两居室公寓贵12%。这并非“供过于求”，而是“供不应求”的严峻现实。
核心数据：供需严重失衡
2026年8月16日，全球知名商业地产服务商CBRE发布《2026澳大利亚学生住宿市场报告》，通过三组关键数据勾勒出当前澳洲留学住宿市场的全貌。
在澳留学生规模：75万
2026年初，在澳国际学生总数约75万人，其中大学生中近三分之一为国际生。中国学生占比23%，印度学生占比17%，主要留学目的地中这一比例位居前列。
PBSA渗透率：7%
专用学生公寓（PBSA）渗透率仅7%，即每15名大学生才对应1个PBSA床位。相比之下，英国该比例约为30%-40%，澳洲远低于全球同行水平。
供给缺口：18.5万
CBRE估算，澳大利亚全国潜在超额需求约为18.5万间学生住宿房间。即便2026至2029年间所有规划项目落地，新增约3.4万张床位，PBSA渗透率也仅能从7%微升至9%，缺口依然巨大。
租金走势：悉尼最贵，布里斯班涨幅领先
基于全澳101栋学生公寓建筑的数据（截至2026年7月），各城市学生公寓租金情况如下：
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| 悉尼 | 700 - 900 |
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| 墨尔本 | 550 - 650 |
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| 布里斯班 | 500 - 600 |
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| 堪培拉/阿德莱德/珀斯 | 300 - 400 |
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数据显示，2018年至2026年间，悉尼和墨尔本学生公寓中位租金以5.0%的年复合增长率持续上涨。2026年，布里斯班的租金涨幅已超过悉尼和墨尔本。
为何学生公寓溢价12%？
尽管学生公寓租金比同区域两居室公寓高出约12%，但这部分溢价被视为“被选择的服务”。CBRE访谈显示，学生公寓提供家具齐全、账单全包（水电网络）、无需本地推荐信、低押金、高安全性及社交设施等优势。对于缺乏本地租房历史和国际支持网络的留学生而言，这些服务解决了核心痛点。
主要城市供需缺口分布
墨尔本市中心及内北区未满足需求约1万张床位；悉尼市中心及内西区未满足需求约2.5万张床位。
缺口成因深度解析
因素一：需求高位运行，供给滞后
2026年初在澳国际学生约75万人，政府承诺2027年高等教育国际学生招生配额为29.5万人。然而PBSA渗透率仅7%，新增供应速度远无法匹配需求增长。
因素二：校内宿舍严重不足
以悉尼大学为例，2026年第二学期主要校内宿舍已满员，校方明确表示获得校内住宿Offer概率极低。该校注册学生超8万人，但校内床位仅约2500个，供需比不足3%，导致97%以上的学生需在校外找房，进一步加剧了周边房源紧张。
因素三：政策挂钩限制
自2025年起，澳洲政府将国际学生招生上限与大学住宿能力挂钩。若大学无法提供足够住宿，招生名额将受限。这一旨在缓解住房压力的政策，在短期内反而加剧了供需矛盾。
真实案例：留学生的“抢房”困境
案例一：看房50次才租到合租房
昆士兰科技大学法学生布里奇特·巴克利从黄金海岸搬至布里斯班后，历时数月参加约50次看房和申请，最终在未看房的情况下签约并邀请父母担保，才抢到一套合租房。她坦言：“每天花数小时找房，难度远超想象。”
案例二：校区住宿危机，学生住帐篷
西澳科廷大学卡尔古利矿区学院面临“危机级别”的住宿短缺。该校800名学生仅有266个床位，覆盖率仅32%。学生会报告显示，许多学生长期借宿沙发、睡车里甚至住帐篷。一名印度硕士生表示，半年内已更换五次住处，住宿问题严重影响生活。
案例三：因住宿压力被迫退学
部分留学生因无法承受高昂租金、学费及孤独感，入学仅四个月便选择退学回国。有印度留学生透露，提交300份租房申请仅获2-3个回复，每月1000澳元的住宿已属“相对不错”的选择。
未来趋势预测
短期（2026-2027年）：缺口难缓解。预计新增3.4万张床位相对于18.5万的缺口杯水车薪，且2027年招生配额确定，需求端不会收缩。
中期（2027-2029年）：渗透率小幅提升至9%。即使规划项目全部落地，“抢房”格局难以根本改变。
长期：租金仍有上涨压力。PBSA租金五年复合增长率达5%，投资者持续进场，市场热度不减。
给2027年入学申请者的建议
建议一：拿到Offer后立即启动住宿申请
澳洲高校校内住宿多采取“先到先得”或早申优先机制。悉尼大学、新南威尔士大学、澳国立等热门院校宿舍通常提前3-4个月满额，部分房源开放后数小时内即告罄。
建议二：预算预留10%-15%弹性空间
鉴于2027年上半年租金上涨压力，建议预算时预留10%-15%的弹性资金，并保留交通稍远但价格稳定的备选区域。
建议三：考虑合租以降低成本
学生公寓虽便利但溢价较高。若英语能力允许，可考虑普通合租房，单间预算约250-450澳元/周。需注意合租房通常不含水电网费且需自备家具。
建议四：关注城市选择对支出的影响
阿德莱德和珀斯的学生公寓周租仅300-400澳元，不足悉尼的一半。同一课程在不同城市就读，年度住宿支出差异可达数万澳元。预算有限者可优先考虑中西部城市高校。
面对18.5万的供给缺口和极低的PBSA渗透率，留学生家庭需直面现实。早申请、精算预算、理性选择城市，是应对住宿难题的关键。
