中级会计实务 | 租赁：承租人与出租人会计处理核心考点

2026年7月20日 · 中级会计备考打卡

中级会计实务 · 第二十一章 租赁

特殊租赁业务会计处理

核心考点笔记

承租人万能套路 · 出租人融资租赁 · 内含利率 · 简化处理 · 重新计量

租赁是中级会计实务的高频主观题章节。承租人"万能套路"与出租人"卖资产"逻辑一旦吃透，考试即可稳拿分。本文为纯考点笔记，建议收藏默写。

一、承租人会计处理（"万能套路"）

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1. 初始计量：租赁付款额 × 折现率

租赁负债初始入账金额 = 租赁付款额按折现率折现的现值。承租人能确定内含利率用内含利率，不能确定用增量借款利率。

借：使用权资产（现值）
 租赁负债——未确认融资费用（差额）
　贷：租赁负债——租赁付款额
使用权资产成本 = 租赁负债现值 ＋ 初始直接费用 ＋ 预付租金 － 租赁激励

2. 后续计量：加利息、减租金

每期利息 = 期初租赁负债账面价值 × 折现率。

▸ 借：财务费用（利息费用）　贷：租赁负债——未确认融资费用

▸ 借：租赁负债——租赁付款额　贷：银行存款（支付租金）

口诀：账面价值 × 利率 = 利息，加利息、减租金 = 下期期初余额。年年如此，不写完整分录也能算出每年账面价值（如甲期初 245.61、利率 5%：第一年利息 12.28，减租金 50 → 207.89）。

3. 使用权资产折旧

▸ 采用直线法，折旧期 = 租赁期（题干给几年按几年）

▸ 借：制造费用 / 管理费用等　贷：使用权资产累计折旧

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二、出租人融资租赁处理（"卖资产"逻辑）

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乙将资产"卖"给甲，确认应收款项与未实现融资收益：

借：应收融资租赁款——租赁收款额
 应收融资租赁款——未担保余值
 银行存款（已收取的租赁款）
　贷：融资租赁资产（账面价值）
 银行存款（初始直接费用）
 资产处置损益（差额，或借记）
 应收融资租赁款——未实现融资收益（倒挤）

租赁投资净额 = 应收融资租赁款总额 － 未实现融资收益
≈ 公允价值 ＋ 初始直接费用

后续计量（算利息收钱）：

▸ 借：应收融资租赁款——未实现融资收益　贷：租赁收入（利息收入）/ 其他业务收入

▸ 收到租金：借：银行存款　贷：应收融资租赁款——租赁收款额

▸ 减值：借：信用减值损失　贷：应收融资租赁款减值准备

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三、内含利率（算不出的退路）

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定义：使租赁收款额现值 ＋ 未担保余值现值 = 租赁资产公允价值 ＋ 出租人初始直接费用的折现率。

考试技巧：内含利率是"收款额现值 = 公允净额"反推出来的。算不出现值？直接以"公允价值 ＋ 初始直接费用"作为租赁投资净额，再用"总额 － 净额"倒挤未实现融资收益，得分等价。

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四、简化处理（承租人可选）

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▸ 短期租赁：租赁期 ≤ 12 个月 且 不含购买选择权（含购买选择权、或含续租选择权合计超 12 个月的，均不算短期租赁）

▸ 低价值资产租赁：单项资产全新时公允价值较低

▸ 二者可选简化：不确认使用权资产和租赁负债，租金按直线法直接计入当期损益（也可选择正常确认资产）

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五、租赁重新计量（重新评估）

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变化类型	重计量时点	举例
可控变化 （合理预期选择权变更）	重新评估日	合理变更续租/终止选择权预期
不可控变化 （客观不可控因素）	实际发生时	物价显著上涨等客观事件

例题：甲原预计租 10 年（使用权资产 38.6），第 4 年因物价上涨（不可控）重新评估后不续租，实际于第 5 年末终止 → 在第 5 年末（实际发生时）重计量：使用权资产已折旧 19.3，账面余 19.3，据以调整租赁负债。

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六、初始直接费用（易错归类）

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支出	科目	分录
差旅费	管理费用（当期损益）	借：管理费用
租赁保证金	其他应收款	借：其他应收款　贷：银行存款
与租赁直接相关的费用 （佣金、印花税）	计入使用权资产成本	借：使用权资产
收到的租赁激励	冲减使用权资产	贷：使用权资产

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七、承租人 vs 出租人 对比表

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项目	承租人（甲·付钱方）	出租人（乙·收钱方）
初始确认	确认使用权资产 ＋ 租赁负债	确认应收融资租赁款 ＋ 未实现融资收益，终止确认资产
核心逻辑	万能套路：算利息付租金	卖资产：算利息收钱
每期利息	借：财务费用 贷：租赁负债——未确认融资费用	借：应收融资租赁款——未实现融资收益 贷：租赁收入
资产折旧	使用权资产直线法折旧（=租赁期）	已终止确认，不折旧

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八、测一测（单选）

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第 1 题

甲公司（承租人）就某设备租赁发生下列支出：谈判人员差旅费 2 万元、支付租赁保证金 5 万元、支付给中介的佣金 3 万元（与租赁直接相关）。不考虑其他因素，下列会计处理正确的是（　）。

A. 差旅费计入使用权资产成本

B. 保证金计入其他应收款

C. 佣金计入管理费用

D. 保证金冲减使用权资产

答案：B
解析：差旅费属于非直接相关费用，计入管理费用（当期损益）；租赁保证金是暂付性质，计入其他应收款；与租赁直接相关的佣金计入使用权资产成本；收到的租赁激励才冲减使用权资产。故只有 B 正确。

第 2 题

甲于 2×20 年 1 月 1 日租赁设备，原预计租期 10 年。2×23 年（第 4 年）当地房地产物价显著上涨（客观不可控），甲重新评估后确定不行使续租选择权，实际于 2×24 年末（第 5 年末）终止租赁。该不可控变化导致的租赁负债重计量应在（　）进行。

A. 2×23 年重新评估日

B. 2×24 年末（实际发生时）

C. 2×20 年租赁期开始日

D. 2×25 年

答案：B
解析：可控变化（如合理变更选择权预期）在重新评估日重计量；不可控变化（如客观物价变动）在实际发生时重计量。本题物价上涨属不可控，应自第 5 年末实际终止时重计量使用权资产与租赁负债。

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九、考点速览表

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考点	核心结论 / 公式
承租人初始计量	使用权资产、租赁负债 = 租赁付款额 × 折现率（不能定内含利率用增量利率）
后续计量万能套路	加利息（账面×利率）、减租金 = 下期期初余额
使用权资产折旧	直线法，折旧期 = 租赁期
出租人融资租赁	租赁投资净额 = 总额 － 未实现融资收益 ≈ 公允 ＋ 初始直接费
内含利率	收款额现值 = 公允 ＋ 初始直接费；算不出用净额代
简化处理	短期租赁（≤12月且无购买权）/ 低价值资产，可选不确认资产
重新计量	可控→重估日；不可控→实际发生时
初始直接费用	差旅费→管理费用；保证金→其他应收款；直接相关费→资产

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