【中级会计】260309笔记：无形资产处置&投资性房地产

无形资产处置&投资性房地产

一、无形资产处置部分

1. 无形资产处置的三种情况

• 出租：计入其他业务收入，对应成本为其他业务成本

• 出售：计入资产处置损益（损益类科目，左损右益）

• 赚钱时记贷方，亏钱时记借方

• 不考虑增值税（增值税是给国家的）

• 报废：通常计入营业外支出（无形资产“玩废了”）

• 固定资产报废可能有营业外收入，但无形资产基本只有营业外支出

2. 无形资产与固定资产处置的区别

• 固定资产通过“固定资产清理”科目

• 无形资产没有“无形资产清理”科目（因为看不见摸不着）

3. 例题讲解

• 减值测试：账面价值与可收回金额比较

• 可收回金额 = max(公允价值减处置费用，预计未来现金流量现值)

• 发生减值时：借：资产减值损失，贷：无形资产减值准备

• 摊销计算：注意时间点（如半年摊销）

• 出售分录：

• 借：银行存款

• 借：资产处置损益（亏损时）

• 贷：无形资产

• 贷：累计摊销

• 贷：无形资产减值准备

4. 重要考点

• 摊销年限计算：剩余年限 vs 使用寿命不变

• 存货 vs 固定资产/无形资产减值：

• 存货：成本与可变现净值孰低

• 固定资产/无形资产：账面价值与可收回金额孰低

二、投资性房地产部分

1. 投资性房地产概述

• 定义：为赚取租金或资本增值而持有的房地产

• 范围（六个字）：

• 租房（已出租的建筑物）

• 租地（已出租的土地使用权）

• 炒地（持有并准备增值后转让的土地使用权）

• 没有炒房（房价与地价挂钩，且国家不支持）

2. 不属于投资性房地产的情况

1. 经营租入再转租的（二房东，无所有权）

2. 国家规定闲置的土地

3. 自用房地产（办公楼、厂房、员工宿舍）

4. 房地产开发企业的存货（商品房）

5. 部分自用部分出租且不能单独计量的（整体作为固定资产）

6. 计划出租但尚未出租（需董事会正式决议）

3. 特殊情形

• 空置建筑物：董事会书面决议且短期内不变 → 视为投房

• 出租并提供辅助服务：服务不重大 → 仍为投房；服务重大 → 按收入处理

4. 确认和初始计量

• 确认时点：

• 出租：租赁期开始日

• 炒地：停止自用准备增值之日

• 空置建筑物：董事会决议日

• 外购成本：购买价款 + 相关税费（不可抵扣的）

• 自行建造成本：土地开发费、建安成本、资本化借款费用等

5. 计量模式

• 成本模式：

• 类似固定资产/无形资产

• 可折旧、可摊销、可减值（三可）

• 不写二级明细

• 公允价值模式：

• 类似交易性金融资产

• 不折旧、不摊销、不减值（三不）

• 必须写二级明细（投资性房地产—成本）

• 公允价值变动计入“公允价值变动损益”

6. 例题讲解（自行建造投房）

• 土地使用权（无形资产）随房走，分摊至投房

• 建造成本通过“在建工程”结转

• 成本模式下，无形资产与累计摊销对应转为投房账面价值

三、教学风格与互动

• 老师自称“重量级”，幽默活泼（自称“快界吴碧晨”）

• 强调重点考点和易错点

• 大量互动（扣1、扣2等），鼓励学生提问

• 提醒学生跟上课后习题，不追求难题

四、关键区别总结

文档核心：系统讲解了无形资产处置和投资性房地产的确认、计量与会计处理，突出考点和易错点，配合例题加深理解。