欧洲商业地产受到冲击，近期银行业问题分析

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1. 欧洲房地产业受冲击

与美国相比，欧洲将更多地受到办公室、工业和零售业的影响。在欧洲，对房地产集团的贷款集中在较大的银行。由于投资者认为银行业动荡将导致信贷渠道收紧，对房地产集团的融资将会减少，房地产估值也将暴跌。预计欧洲房地产集团的股价将迎来疫情后的最大跌幅。

德国房地产集团Vonoviahave的股价自3月初以来下跌了30%，跌至有记录以来的最低水平，卢森堡的Aroundtown、法国的Gecina和英国的Segro在过去四周分别下跌了42%、13%和9%。

有经济学家认为，小型银行和商业地产之间可能会形成“恶性循环”——对银行生存能力的担忧导致存款外逃，迫使贷款人收回商业地产贷款。

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2. 近期银行业风波分析：加息暴露出银行业哪些问题？

最近的银行业危机表明，现实情况已经变得更加复杂，甚至颠覆了许多传统上的观念。

首先，很多银行一方面受困于大量远低于当前利率水平的固定利率贷款，另一方面又要面临可变利率借款人有可能无法再偿还债务的违约潮。

其次是政府债券的发行，在不断加息的背景下，之前购买的债券会因为逐渐升高的利率而贬值。

此外，如果央行不断提高储蓄利率，储户会寻找更有利可图的地方存放现金，包括货币市场基金和加密货币，将很难预测储户的行为。

以下是加息后银行业有可能暴露出的问题：

1. 债券投资组合损失

为满足监管要求，银行通常会购买非常安全的政府债券，持有足够数量的高质量流动资产。但不断上升的利率会大幅压低此类债券的价值。

当银行发现自身缺乏现金来满足存款外流时，将不得不出售部分“持有至到期”的投资组合，从而造成亏损，给投资者和储户造成严重恐慌。硅谷银行的倒闭就是一个例子。

但欧洲的银行业规则有所不同，欧洲的银行目前也对冲了大部分利率风险，一定程度上减少了亏损对银行放贷能力的影响。

2.固定利率贷款

利率上升给银行资产账面的贷款端带来了双重挑战。

欧洲央行的数据显示，可变利率贷款在欧元区越来越受欢迎，但固定抵押贷款仍占总额的四分之三左右。这一比例因国家而异，比如，研究显示，2019年固定利率产品在葡萄牙的抵押贷款中仅占4.5%，但在法国超过80%。

美国的情况则更为复杂，根据美国联邦存款保险公司(FDIC)的数据，可变利率抵押贷款在美国抵押贷款总额中所占比例不到10%，但在银行资产负债表上所占比例为36%。

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3.商业地产贷款

商业地产贷款(CRE)尤其受到银行的关注。除了利率飙升外，疫情导致工作和购物模式都发生了变化，房地产投资者也面临着估值下降的问题。

摩根大通的数据显示，银行持有了美国约五分之二的CRE贷款。

欧洲央行已将CRE贷款确定为“关键漏洞”。然而，CRE贷款仅占欧洲贷款的6%左右。而且，研究显示，欧洲50-60%的保守贷款也为银行提供了缓冲，可以吸收价格的下跌。

然而，债务成本在最近一年内翻了一番。分析师预计，银行业的动荡将增加再融资的挑战。

4.私人信贷

另一个受到关注的领域是银行对新兴私人信贷的敞口。监管机构关注的重点是杠杆贷款，因为私募股权公司通常使用杠杆贷款为其收购提供资金。

由于此类贷款以浮动利率吸引利息，其价值不会随着利率的上升而下降，但如果过度杠杆化的公司难以满足不断上升的偿债成本，仍然可能带来危机。

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5. 存款流出

自美联储去年开始加息以来，美国的银行存款总额下降了3.3%，因为储户正在寻找收益率更高的替代方案，以取代许多美国的银行提供的1%的利息，比如，他们可以从货币市场基金中获得的4%。这一趋势在硅谷银行和签名银行倒闭前后呈现加速。美联储的数据显示，在硅谷银行倒闭的一周内，存款流出总额达984亿美元，占总额的0.6%，主要发生在小型银行，而大型银行的存款却有所增加。欧洲央行近期公布的数据显示，过去五个月，欧元区储户已提取2140亿欧元，占存款总额的1.5%。2月份，存款减少了714亿欧元。

经济学家认为，大量存款外逃将导致银行控制贷款，因此有可能出现大规模的信贷紧缩。

6.融资成本增加

随着投资者要求更高的收益率，当利率上升时，融资的成本将更高。

在推动瑞银收购瑞士信贷的交易当中，瑞士监管机构Finma作出了削减160亿瑞士法郎(约170亿美元)AT1债券的决定。这将进一步增加欧洲银行的批发融资成本。因为，对于瑞士的二线银行来说，投资者会担心市场是否会对AT1开放，价格又会是多少？

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*有关近期欧美银行爆雷事件的相关分析，请见文末本公众号的其他文章。

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