近日，市场消息称，吉宝资本牵头的外资财团正寻求出售上海北外滩地标项目双狮汇（原一方大厦），项目意向报价约30亿元，折合单价约4万元/平方米，相较2019年46亿元的收购成本折价约35%。

截至目前，交易尚未得到卖方正式确认，资产处于挂牌推介阶段，暂未达成成交。

值得注意的是，这是吉宝资本在上海虹口核心区，又一次大宗商办资产退出动作。回溯投资轨迹，早在2017年，吉宝资本旗下首峰亚洲宏观趋势基金三期联合吉宝置业、安联不动产，以35.73亿元收购虹口SOHO（后更名吉汇大厦），成为当年上海虹口大宗交易标杆。

如今，同一只基金旗下的北外滩双狮汇项目也进入推介名单，从虹口SOHO到双狮汇，吉宝正在对上海存量核心商办资产持续做“资产减法”。

本次标的项目双狮汇，坐落于虹口区东长治路399号，为地铁12号线国际客运中心站上盖物业，2018年竣工投用，由两栋18层Art-Deco风格甲级办公楼塔楼、配套商业裙楼与地下车库共同组成。项目总建筑面积接近10万平方米，其中可租赁面积约7.44万平方米，办公面积约4.75万平方米，商业裙楼约2.69万平方米，办公标准层面积约1500平方米，户型可灵活分割，得房率约80%。

2019年，上海商办市场处于周期高位，吉宝资本旗下首峰亚洲宏观趋势基金三期（AAMTF III）联合吉宝置业中国及其他投资方，以46亿元从大连一方集团手中拿下一方大厦，当年这笔大宗收购在不动产投资圈引发广泛关注。

彼时北外滩“世界级会客厅”规划热度高涨，市场预期较高，外资资本持续看好北外滩与外滩、陆家嘴构成的滨江黄金三角价值潜力 。历经七年持有周期，该外资联合体正式启动资产推介，意向价较原始收购成本折价35%。

从行业基本面看，折价背后，是上海甲级写字楼市场估值逻辑发生变化。世邦魏理仕数据显示，2026上半年上海写字楼市场空置率走高至24.5%，新增供应持续释放，全市写字楼有效租金承压下行，北外滩板块同样受到新增供给冲击。

近年来北外滩持续有新写字楼项目入市，区域内租户选择增多，租金议价空间扩大，投资端资本化率抬升，直接压低存量办公楼资产估值。

具体到双狮汇项目，当前楼宇市场租赁报价约9.4元/㎡/天，但行业普遍存在租金折扣、免租期拉长的现象，项目实际净租金回报较2019年收购时的测算水平明显回落。

2019年大宗收购阶段，市场对于北外滩的长期租金增长、区域配套兑现节奏预期乐观，资产定价中包含较多规划溢价；而随着市场回归理性，资本更看重当下稳定现金流，规划溢价持续消化，资产估值随之重估。

业内分析指出，该项目交易是外资机构在上海核心滨江商办资产的一次重要退出尝试。2019年前后外资曾批量重仓上海核心区写字楼，伴随市场周期调整，近年多家外资基金进入资产到期、处置退出窗口。本次双狮汇采用整体或分栋双模式推介，也是为拓宽买家范围，吸引险资、产业资本、内资不动产基金等不同类型投资方。

若本次资产最终按30亿元意向价格成交，将成为近年上海北外滩大宗商办资产折价转让的代表性案例，直观反映上海核心滨江写字楼资产价值重估的现状。

不过市场同时提示，意向报价不等于最终成交价，后续仍存在议价空间，最终成交结果有待跟进。

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