为何重要
- 电商冲击传统临街商铺，即便大幅降租，河内核心零售空间仍面临大规模撤离。
- 私人住房关注度下降22%，租金跌幅达13%-37%，显示市场发生根本性转变而非暂时波动。
- 需关注房东如何应对持续空置率，以及租金调整能否吸引新商业模式入驻核心地段。
Retail News Asia新闻室分析
尽管房东提供大幅租金折扣，河内众多核心零售地段店铺仍在关闭，难以承受电商行业蓬勃发展的压力。上月，39岁零售商Thai Hoang放弃了泰和街（Thai Ha Street）一家40平方米的服装店。该街区是著名时尚目的地，即便月租3500万越南盾（约1330美元）基础上减免6%，销售额下滑仍促使Hoang将业务转至线上。
零售趋势的转变
近年来，泰和街、金马街（Kim Ma）及还剑湖周边街道等知名零售区多家企业采取类似举措，尽管房东以两位数折扣极力挽留，租户仍选择搬离。在以时尚商店和餐饮混合著称的金马街与阮泰学街（Nguyen Thai Hoc Street），大量“招租”和“出售”标志随处可见。
河内资深房产经纪人Mai Loan指出，联排别墅市场正处于长期低迷期，小型狭窄且停车位有限的物业即使在核心地段也难以维持生存能力。
“调整租金是市场正在重新平衡的信号。”
并非暂时挫折
在线房源平台Batdongsan数据显示，自去年底以来，河内私人住房关注度下降22%，部分地区联排别墅平均要价租金较2025年峰值下跌13%-37%。
房地产咨询公司CBRE Vietnam零售服务总监Mai Vo表示，核心地段缺租并非暂时低迷，而是标志着市场重大转变。过去企业愿为市中心位置支付溢价以提升品牌形象，但电商与综合购物中心的兴起极大改变了消费者行为，削弱了独立零售店的吸引力。
市场重新平衡
面对这一转变，房东被迫降租留客。“调整租金是市场正在重新平衡的信号，”Vo补充道。前几年租金快速上涨也降低了联排别墅竞争力，许多物业状况恶化，无法满足品牌展示需求，导致吸引力下降。
Cushman & Wakefield越南公司物业咨询总监Hoang Nguyet Minh补充称，严格的城市管理及人行道法规带来的压力，也使许多餐饮企业难以在狭小空间内继续经营。不过她认为，这为抢占优质商业地段提供了良机，因为目前市场供应充足且价格实惠。
这意味着什么
河内零售业外迁现象表明，电商对亚洲传统临街零售模式施加了不可忽视的压力，这与Oh!Some在越南的关闭情况类似。尽管房东大幅削减租金（如泰和街租金下降6%），但此举不太可能遏制消费者行为的根本性转变。综合型购物中心和线上渠道削弱了独立门店价值，给小型企业和房产所有者带来双重压力。这种再平衡带来了高风险机会：当前充足的低价房源可能吸引新进入者，但盈利能力取决于创新的混合策略。未来六个月需重点关注金马街等核心街道的空置率变化。
问答
问：为什么河内的零售企业正在搬离其经营场所？
答：在电商繁荣背景下，许多企业难以维持生存，销售额下滑迫使它们将业务转向线上。
问：导致这一趋势的因素有哪些？
答：电子商务和综合购物中心的兴起显著改变了消费者行为，即使是在核心地段，独立零售店的吸引力也在下降。
问：市场如何应对这一转变？
答：市场正通过再平衡来应对，房东通过降低租金以留住租户；与此同时，企业也在调整策略，将重点转向在线销售。