5年前没在东京买房，有三波人都后悔了

作者 | 掘金酱

回望2020年，东京房地产市场在许多人眼中仍是“稳健有余、爆发不足”的避风港。彼时，购房者对港区泡沫心存疑虑，对湾岸填海区缺乏信心，对刚需盘抱有“再等等”的观望态度。

然而，2020至2025/2026这五年间，受低利率、日元贬值及全球通胀多重因素驱动，东京房价上演了一轮戏剧性的暴涨。据日本国土交通省及各大不动产机构数据，过去五年的犹豫让许多购房者的预算购买力大幅缩水。

回顾当下，后悔的逻辑虽各异，但核心共识在于：低估了东京房产从“消费品”向“通胀避险资产”演变的爆发力。

港区：从“高不可攀”到“宇宙中心”

低估顶流资产的起点

第一类后悔源于“胆量不足”。五年前，港区和千代田区的高均价令不少人望而却步，甚至预言“追高即接盘”。然而，都心稀缺资产证明：你以为的顶峰，可能只是起点。

过去五年，港区住宅用地地价累计涨幅超45.8%，居23区之首。二手公寓平米单价从2020年的130–150万日元飙升至目前的234万日元/㎡以上。六本木、麻布十番等核心地段优质塔楼均价较五年前翻了2至3倍。

五年前，港区高层公寓均价约1.2亿至1.5亿日元；如今，受全球资金驱动，都心二手房全面进入“亿日元时代”，优质塔楼起步价已达2亿至3亿日元。

曾经担忧接盘的投资者，如今已难以触及核心资产门槛。

品川与丰洲：再开发红利的逆袭

从“次选”到“高攀不起”

第二类后悔源于“眼光局限”。如果说买港区需要勇气，那么五年前布局品川或江东湾岸则需要眼光。这些曾被视为“缺乏底蕴”或“都心次选”的区域，凭借现代化再开发实现了价值跃升。

品川区：都心边缘的核聚变

五年前，品川区被视为港区的“备胎”，大崎、五反田等地仍带有工业标签。

随着高轮Gateway枢纽新城建设、品川站西口大型再开发及港区溢出资金注入，品川区住宅地价五年累计大涨46.5%。此前7,000万–8,000万日元的二手塔楼，如今普遍迈入1.2亿–1.5亿日元区间，核心站点甚至突破2亿日元。

江东区丰洲：湾岸的价值重塑

丰洲、有明一带同样上演逆袭。五年前，70㎡三房塔楼均价约6,000万–7,000万日元，常被诟病为“填海地”。随着配套兑现与新中产涌入，丰洲周边二手房均价五年内翻倍，正式进入1.2亿日元+时代。

曾经被视为“避风港”或“次选”的品川与丰洲，借力再开发红利，已与港区共同站上价值高地。

刚需板块：安全网消失与全面补涨

犹豫即败北

第三类后悔源于“错失最后窗口”。对于预算有限的刚需族而言，最痛苦的并非买不起核心区，而是连原本作为“保底”的低总价区域也彻底失守。

LIFULL HOME'S数据显示，2020年东京23区内总价“5,000万日元以下”的二手公寓车站占比近40%；近年来，该比例骤降至17.9%。

刚需洼地集体拔高。

以板桥区（西台、成增）及足立区、葛饰区为例，受都心房价挤压溢出效应影响，这些区域五年内地价与房价普遍补涨30%–45%。五年前3,500万–4,000万日元的刚需盘，如今已推至5,000万–6,000万日元关口。

“再攒攒钱买更好的”成为过去五年最大的误区——普通人的储蓄速度远不及刚需盘补涨的速度。

反思：核心资产的虹吸效应

回顾东京楼市五年历程，从港区暴涨、品川丰洲翻倍，到刚需洼地保底网消失，这一轮涨幅并非虚无泡沫，而是由低利率政策、日元汇率走势、海外资本配置及东京强劲的城市再开发能力共同构建的现实。

市场参与者后悔的不仅是未购房，更是低估了优质城市核心资产在通胀时代对财富的虹吸效应与防护能力。

过往决策不可重来。面对当前高位运行的东京市场，关键在于思考：在未来五年，是继续旁观，还是洞察城市发展的新机遇？