2022年上半年印度工业物流市场概况
2022年上半年，印度工业与物流板块租赁量达1280万平方英尺，同比下跌约9%。受供应增速放缓影响，空间吸纳量环比下降17%，低于2021年下半年的1500万平方英尺。随着下半年土地收购及开发项目陆续完工，租赁活动有望改善。
重点城市市场表现
班加罗尔：3PL驱动需求，租赁量超供应
上半年中小型交易主导空间吸纳，关键驱动行业为3PL（67%）、零售（18%）及工程制造业（5%），租赁量超过新增供应量。
海得拉巴：北部走廊领涨，供应加速
小型交易以3PL企业为主主导吸纳量。北部走廊租金上涨约23%-25%，其他微市场涨幅在5%-12%之间。
德里国家首都辖区（NCR）：整体租赁领跑
3PL（34%）、零售（20%）及工程制造业（17%）是核心驱动力，昆德利/穆塔尔（NH-1）区域吸纳量增加。
孟买：供应量居首，大型交易活跃
上半年新增供应达320万平方英尺，位居全国第一。大型交易主导吸纳，主要由比瓦恩迪（NH-3）区域带动；新孟买-潘维尔及塔洛贾区域租金上涨5%-7%。
金奈：吸纳反超供应，制造业需求强劲
3PL（44%）和工程制造业（42%）为主要驱动力，汽车及零部件占11%。西部走廊-II及北部走廊区域吸纳量显著增长。
浦那：3PL占比极高，优质资产租金上涨
3PL企业贡献了73%的吸纳量，电子电气占25%。因对投资级资产需求持续，查坎-塔莱冈区域租金上涨8%-10%。
加尔各答：供需双增，零售业主导
中小型交易主导吸纳，NH-6沿线区域表现突出。零售（33%）、工程制造业（22%）及电子电气（16%）为核心行业。
艾哈迈达巴德：大型交易改善明显
昌戈达尔达成的大型交易主导市场。工程制造业（51%）、汽车及零部件（27%）及3PL（22%）为主要需求来源。
细分市场趋势与投资动态
租赁结构优化，3PL占据主导
德里NCR、孟买和班加罗尔三地吸纳量占总总量半数以上。3PL企业在整体交易中占比达46%，同比提升10个百分点，主要源于供应链各方为应对安全库存增加备货。工程制造业（17%）和零售业（13%）紧随其后。
交易规模向中大型转移
中型（5万-10万平方英尺）和大型（10万平方英尺以上）交易占比分别提升3个和7个百分点，小型交易占比降至36%。德里NCR和孟买合计占大型交易总量的41%，其中3PL及工程制造企业贡献超60%。
供应收缩与租金分化
上半年新增供应同比减少约32%，孟买与加尔各答合计占完工量一半。受投资级资产需求推动，海得拉巴、艾哈迈达巴德、班加罗尔、浦那、孟买及德里NCR部分微市场租金出现上涨。
资本市场保持活跃
上半年全球及本土投资者在绿地与棕地资产上共投入约1.44亿美元。典型案例包括Ascendas India Trust向孟买Arshiya集团及金奈Casagrand资产各投资约2800万美元。
专家观点与未来展望
世邦魏理仕（CBRE）高管指出，尽管全球供应链压力缓解，承租方仍将结合“准时制”与“以防万一”策略以保持灵活性。未来租赁将聚焦一线城市升级、下沉市场渗透及新兴枢纽布局。同时，“品质导向型”租赁将随运营效率关注度提升而增长，正规开发商项目完工量预计增加，绿地与棕地收购仍具吸引力。
2022年下半年趋势预测
- 租赁态势乐观：预计全年租赁面积达2800万至3200万平方英尺，同比增长最高12%。3PL、电商、工程制造及零售持续扩张，德里NCR、班加罗尔、孟买、金奈仍是主力，艾哈迈达巴德等二线城市动能增强。
- 供应增速加快：预计全年新建仓库投入运营2500万至2800万平方英尺，同比增长最高12%，主要集中在孟买、德里NCR、金奈和班加罗尔。
- 选址趋向关键枢纽：为降低运输成本，电商与3PL倾向于靠近消费中心及交通节点，工程制造企业则偏好产业聚集区。
- 技术与设施升级：自动化技术（IoT、传感器等）应用将减少人力依赖；具备高净空、充足装卸区及备用电源的立体存储设施更受青睐。
- 租金持续增长：受吸纳量上升及优质供应增加影响，核心细分市场租金涨势延续，尤其是高品质、智能化且区位优越的资产。