世邦魏理仕（CBRE）发布《印度市场监测——2022年第三季度》报告指出，德里国家首都辖区（NCR）和孟买在工业与物流租赁活动中表现突出，合计占比达57%。尽管面临全球宏观经济压力，印度房地产各板块仍展现出较强韧性。
工业与物流：前三季度吸纳量同比持平，政策红利释放
报告显示，2022年第三季度工业与物流租赁环比增长40%，同比增长18%。前三季度累计租赁面积达2200万平方英尺，同比基本持平；同期新增供应总量为1300万平方英尺。浦那的平普里-钦瓦德（Pimpri-Chinchwad）及查坎-塔莱冈（Chakan–Talegaon）地区租金变动最为显著。
核心数据与市场驱动因素
- 吸纳与供应：第三季度录得920万平方英尺吸纳量，新增供应290万平方英尺。班加罗尔、金奈和海得拉巴占三季度新增供应总量的68%。
- 行业分布：第三方物流（3PL）主导需求，占比50%；其次为工程制造（17%）、零售（9%）、电商（7%）及快消品（4%）。
- 企业来源：国内企业占据空间需求的77%，欧洲、中东及非洲（EMEA）企业占比13%。
- 租金趋势：季度租金增长主要集中在浦那、德里NCR、班加罗尔和金奈。
未来展望
受“GatiShakti”综合交通网络计划及国家物流政策推动，行业有望对标全球标准。预计2022年全年租赁量维持在2800万至3200万平方英尺区间，四季度新增供应将加速，全年总计达1800万至2000万平方英尺。节假日季将提振零售、电商及制造业情绪，承租方将继续采取混合供应链策略以应对潜在风险。
零售：前三季度租赁量翻倍增长，下沉市场受关注
2022年1月至9月，印度零售租赁量同比增长114%，三季度新增供应环比激增102%。海得拉巴、德里NCR、孟买和班加罗尔四城合计吸纳了整体零售空间的79%。时尚服装零售商在三季度租赁活动中占比达46%，食品饮料（13%）和消费电子（9%）紧随其后。
区域与企业动态
德里NCR（Green Park）、艾哈迈达巴德（Prahlad Nagar）及孟买（南孟买）部分区域出现季度租金上涨。从企业来源看，国内企业主导租赁活动（73%），EMEA企业占16%，美国企业占9%。
未来展望
- 品牌扩张：节假日季将进一步增强租赁需求，DTC品牌成为主要驱动力，更多国际品牌将通过线上线下渠道进入印度市场。
- 渠道下沉：零售商将目光转向二、三、四线城市，以挖掘新兴城镇消费潜力。
- 供应挑战：尽管供应管道充足，但核心地段优质现成物业短缺可能影响市场情绪。
投资：资金流入稳步增长，机构投资者主导
2022年前三季度房地产行业总资金流入达53亿美元，同比增长近10%；第三季度单季流入14亿美元，同比增长7%。孟买、班加罗尔和海得拉巴占三季度总投资额的66%。土地/开发用地（51%）与已建成办公资产（49%）为主要投资标的。
投资者结构分析
机构投资者主导投资活动（59%），开发商占比19%。国内投资者占三季度投资体量的51%；外国投资者中，新加坡（24%）和阿布扎比（14%）资本注入显著。在地块收购资金中，住宅开发占38%，办公领域占30%。
未来展望
- 规模预测：预计2022年投资额同比增长5%-10%，累计突破60亿美元。
- 交易趋势：现有REITs机构投资者可能出现换手获利；外资与国内房企的平台级交易将加速，推动绿地资产开发。
- 风险提示：货币紧缩推高融资成本，可能对利润率造成压力。
办公：租赁活动显著复苏，RTO进程加快
随着疫情限制放宽及重返办公室（RTO）步伐加快，2022年前三季度办公板块租赁面积同比大涨66%，达4210万平方英尺；新增供应3560万平方英尺，同比增长4%。三季度吸纳量为1270万平方英尺，供应量为950万平方英尺。
市场热点与租金表现
班加罗尔、孟买和德里NCR引领租赁市场，三季度合计占比65%；班加罗尔、德里NCR和海得拉巴占新增供应的62%。受益于空置率趋缓及投资级资产需求，德里NCR、孟买、金奈、浦那及班加罗尔NBD Manyata园区等多个微观市场录得1%-6%的环比租金增长。
需求结构与展望
科技业（24%）、灵活空间运营商（23%）、BFSI（20%）及工程制造（13%）是三季度租赁需求主力。本土企业（64%）和美国企业（20%）主导承租量。
展望未来，尽管全球经济逆风可能导致企业重新审视资本支出，但租赁活动预计将持续。供应管道强劲，空置率将小幅下降或保持震荡。RTO步伐虽将加快，但仍会与混合办公模式交替进行，企业需尽快明确长期工作模式。