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英国《Register of Overseas Entities (Protection and Trusts) (Amendment) Regulations 2026》修订条例落地，Companies House 同步更新实操指引，进一步强化持有英国地产境外主体的受益所有人穿透审查，重点补齐信托架构的信息披露短板。 很多高净值客户通过 BVI、开曼等离岸公司持有英国房产，本次规则调整，将大幅压缩借助信托隐匿实际控制人的操作空间。持有英国不动产的离岸主体，务必尽快核查自身 ROE 登记信息是否合规。
一、什么是 ROE 登记？适用哪些企业？
ROE 全称 Register of Overseas Entities，海外实体登记册，源自 2022 年《经济犯罪（透明度与执行）法案》，仅适用于持有 / 购买英国土地、房产的境外公司（离岸主体）。
✅ 适用：离岸公司持有英国房产、土地，需要完成 ROE 注册，披露受益所有人信息。
❌ 不适用：单纯在英国设立分支机构、开展贸易业务，但不持有英国地产的境外企业，不需要办理 ROE 登记（很多客户容易混淆两套登记体系）。
凡是境外主体想要买卖、抵押、转让名下英国房产，必须先完成 ROE 注册并取得 OE ID 编号，提交给英国土地局，否则无法完成不动产交易。
二、2026 本次修正案核心变化
本次修订不是推翻原有 ROE 制度，而是针对信托架构信息披露规则补强，也是本次最大看点：
信托信息查询规则优化，穿透审查力度升级
旧规则下，公众申请调取信托信息时，必须提供信托名称，大量申请因此被驳回。2026 新规取消该硬性要求，申请人仅需提供海外实体名称与 OE 编号，即可申请调取信托相关资料。监管更容易穿透识别信托背后委托人、受托人、实际受益人，堵住利用信托隐藏房产实际持有人的漏洞。
敏感信息保护机制同步优化
对于存在人身安全风险的受益人，以及未成年人相关信托信息，保留信息保护通道。涉及未成年人的信托资料，申请人依然需要证明存在合法调查利益（反洗钱、反逃税、制裁调查等），才能获取相关资料，兼顾透明度与个人信息安全。
年度更新申报义务不变，受益所有人变动必须及时报备
ROE 主体每年都需要提交更新声明，哪怕股权、受益人信息完全没有变动，也必须按期确认申报。一旦受益所有人、股权结构发生变更，需要及时更新登记信息，英国持牌代理人负责核验资料，注册官有权要求提交身份、股权公证文件作为佐证。
违规后果直接限制房产处置
逾期申报、信息虚假、隐瞒受益所有人，会产生罚金；最关键的惩戒：该离岸主体无法出售、转让、抵押名下英国房产，资产流动性直接被冻结。
三、对投资者的实际影响
使用信托 + 离岸公司持有英国房产的客户影响最大
过往不少客户利用多层信托 + 离岸架构持有英国房产，弱化实际控制人披露。本次新规后，信托底层信息更容易被调取，架构设计需要更加规范，全套权属文件、身份资料留存完整。
存量持有英国房产的离岸公司，需要复核 ROE 登记资料
哪怕多年前已经完成 ROE 注册，建议复核受益所有人信息、信托披露内容，确保登记信息真实、最新，避免因信息过时，后续房产交易受阻。
新购置英国房产的离岸主体，架构规划前置
在设立离岸主体、搭建持股 / 信托架构阶段，就要同步规划 ROE 申报所需资料，提前准备受益所有人证件、股权文件公证译本，由英国合规代理人完成资料核验。
四.配套合规服务提示
我司可一站式配套跨境资产合规服务：
✅ 离岸公司架构搭建与维护（BVI / 开曼 / 塞舌尔等）
✅ 会计审计、财务报表出具
✅ 国内外律师公证、涉外文件海牙 / 领事认证
✅ ROE 登记资料筹备、受益所有人文件核验支持
提示：ROE 登记需要英国本地持牌代理人做资料核验，公证的身份文件、股权证明是高频必备材料。
五、结语
英国持续推进海外持有不动产的受益所有人透明化，本次 ROE 修订进一步收紧信托信息披露。以离岸主体持有英国房产的投资者，不要忽视年度申报与信息维护。如您需要 ROE 合规评估、文书公证、离岸公司审计等服务，欢迎联系我们咨询。
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