不良资产盘活中，实物资产处置是主流方式，产业园、烂尾项目尤为常见。核心逻辑并非简单转手，而是通过接收资产后价值重塑，实现资产增值退出。
业务流程一般分为四步：接收实物资产、工程改造、招商运营、出租或再转让。 首先完成资产确权与尽调，完成实物资产接收，厘清抵押、查封、债权等各类权利瑕疵。其次根据资产定位实施改造升级，烂尾项目续建完工，老旧产业园优化配套、重新规划业态，消除硬件短板。改造完成后启动招商，引入产业商户、企业客户，搭建稳定运营体系，通过出租产生持续现金流，覆盖持有成本。待资产价值修复提升后，择机通过股权转让或资产转让完成退出。
这种模式周期较长，但收益空间可观。难点在于前期尽调，需摸清土地性质、工程遗留问题、原有债务纠纷，同时把控改造预算与招商节奏，避免运营不及预期。
在大湾区产业载体盘活实践中，该模式被广泛应用，把闲置停滞的物业，转化为可稳定经营的产业空间，兼顾债权回收与区域产业价值重塑。