印度仓储物流市场：供应增长与A级仓库需求强劲
评级机构ICRA预测，2023-24财年印度八大主要市场的工业及仓储物流园供应量将同比增长13%-15%，达到约4.35亿平方英尺。预计增量吸纳量维持在3900万平方英尺左右，与上一财年持平。其中，孟买、国家首都区（NCR）、浦那、金奈、班加罗尔、加尔各答、海得拉巴和阿默达巴德等核心城市的新增供应中，近52%为A级仓库。
多因素驱动仓储需求持续增长
第三方物流（3PL）和汽车行业是拉动仓储需求的核心动力，两者合计占ICRA样本库总租赁面积的53%。此外，电子商务快速扩张、消费市场升级以及政府“印度制造”和生产挂钩激励（PLI）计划进一步提振了行业景气度。ICRA助理副总裁Tushar Bharambe指出，目前印度A级仓储库存中超30%由CPPIB、GLP、黑石集团等国际资本支持，终端用户对运营效率的追求为A级仓库长期增长提供了支撑。
数据显示，截至2023年3月，3PL和汽车行业出租面积占比接近一半，预计本财年增长率分别为8%-9%和6%-9%；电商行业增速预计达30%，将成为新的需求增长点。五大核心市场（孟买、NCR、浦那、金奈、加尔各答）占据全国仓储总库存的75%-78%，整体出租率保持在90%的健康水平。
土地成本上涨制约租金调整空间
尽管市场前景乐观，但土地价格急剧上涨给运营商带来挑战。激烈的市场竞争及新兴微市场的涌现限制了租金同步上调的空间。ICRA测算显示，当土地成本在每英亩1000万至1500万卢比区间时，月租金需达到每平方英尺22卢比以上方可实现不低于15%的股权内部收益率（IRR）；若土地成本超过每英亩2500万卢比，则要求月租金提升至26卢比以上。目前样本库平均租金为每月每平方英尺24卢比，激进的土地收购策略难以实施。
Bharambe表示，受益于高出租率、合同递增条款带来的租金增长及稳健的杠杆指标，仓储运营商信用状况预计保持稳定。2024财年样本库出租率有望维持在95%高位，租金预计随合同约定上涨5%。ICRA已评级资产组合涵盖16个城市地区的112座仓库及工业园，总可租赁面积约3400万平方英尺。