在封锁措施期间，商户租金往往是拖垮生意的最后一根稻草。近日，维州政府官宣，对商业租客已制定新一轮租金宽免方案，希望租客，房东，政府三方携手共渡难关。
该方案适用于在2021年7月28日前生效的维州商户租约，如在该日期之后续约或者延长租约，则视为之前租约的延续，适用于该方案。该方案不适于用从事农业活动以及上市公司租户。
此方案的保护期将回溯至2021年7月28日，直到2022年1月15日结束。政府还规定了在保护期内房东能做的和不能做的行为要点：
2. 在保护期内，房东不能因租客不付租金而驱逐租客；
3. 若租约规定租户需要支付场地的杂项开支（Outgoings)，那么在保护期内，房东需根据运营情况来减少租户应该支付的场地开支。
此前澳洲政府发布过相商户租金减免的通知，再本轮lockdown更新之后，维州关于商业租约租金减免的条例已于2021年8月24日更新！
新法规将允许租户再今年4约1日至9月30日之间，选择任意连续三个月的营业额，与2019年同期的收入相比较。租金减免计划将为收入损失超过30%的商户和企业提供帮助。
新的租金减免计划从2021年7月28日至2022年1月15日。
商业租约需要在2021年7月28日是合法有效的，如果在7月28日后发生续租，变更或延长等情况，只要基本条款和之前相同，也可以被视为有效。
租客必须符合以下条件：
于2021年7月28日已有一份有效的商业租约或零售租约（包括在此日期之后续期的租约）；
于2021年7月28日已在澳洲经营生意（或为慈善机构）；
是中小型企业（20/21财年的营业额小于五千万澳币）；
不属于被新法规排除适用的情形，例如农业租约、租客为上市公司、租客已破产/清算等；
营业额下降超过30%（慈善机构为15%）。
新规定下的营业额计算方式较为复杂。为便于理解我们用公式和表格来讲解。
营业额下降比例 = [1 -（A阶段的营业额 / B阶段的营业额）] x 100%
A阶段与B阶段根据租客开始经营生意的时间有所不同，请见下方的表格：
1. 如果租户在2019年4月1日之前就开始运作了，那么租户可自行从2021年4月1日到2021年9月30日这一阶段中自行选择任意连续的3个月，将这3个月的营业额与2019年同期的营业额进行对比，从而计算出损失的比例；
2. 如果租户在2019年4月1日之后才开始运作的，则可使用代替方法来认定是否满足营业额损失超过30%的这一要求。
受益租户需向房东提出书面申请，并通过法定声明形式（StatutoryDeclaration）说明所选择3个月的营业额以及2019年同期营业额。
房东如按照宽免方案与合格租户达成协议，将额外获得25%的土地税（Land Tax）减免。房东如能证明经济困难，可向总额为2000万澳币的经济困难补偿金提出申请。
宽免金额将等同于营业额损失比例，比如，营业额与疫情前相比损失60%的企业在获得宽免后最多只需支付40%的租金。其余百分之六十，至少一半豁免，另一半可延迟支付。宽免期开始的具体日期则相对比较灵活，比如：
1. 若租户在2021年9月30日前，按要求向房东提出租金宽免，宽免期则从2021年7月28日开始；
2. 若租户在2021年9月30日后，向房东提出租金宽免要求，宽免期则从提出之日起开始生效。
租客的租金减免的申请必须以书面形式发给房东，并陈述表明：
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租客为符合资格的租客（eligible tenant）；
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租客符合营业额下降的标准，包括说明下降的比例、适用了何种计算方法、用于比较的营业额数额、房东根据法规应至少提供多少租金减免；以及
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证明营业额下降的相关材料（和2020年法规一样，必须是租客的账簿摘录、BAS、银行账单、或注册会计信函的形式之一）；以及
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租客签署的法定声明（statutory declaration），确认租客符合资质并且提供的所有信息都是真实的（新增要求）。
请注意，如果租客未在14天内提供上述材料，租客的租金减免申请将会失效，租客也会丧失相应的保护。租客可以重复递交申请，但是，在三次申请失效之后，租客将不能再申请租金减免。
租客还须特别注意，如果租客在2021年9月30日之前递交了合规申请并按要求提供了所有材料，则租金减免期间会从2021年7月28日开始，到2022年1月15日结束。如果租客在9月30日之后才完成合规申请并递交材料，则租金减免期间只会从申请之日开始。
有些租客可能根据政府之前公布的消息已经开始与房东协商租金减免，但是如果之后才发现申请不合规，租客有可能错失时机，丧失8、9月份（或更多）的租金减免。因此，我们强烈建议租客咨询专业的律师及会计，若有必要，尽快重新递交申请，以确保能按时递交合规的申请。
如房东和租客在此方案框架下不能达成一致，维州小生意协会（The VictorianSmall Business Commission）将协助双方协商租金宽免方案，并提供免费调解听证会来帮助双方达成公平的宽免方案。如调解不成，小生意协会则可根据情况以及宽免法案强制命令宽免方案。若其中一方对小生意协会调解做出的方案不服，则可向VCAT申请复查。
