在越南，租新办公室，又增加新的注意事项了。
飞翔出海笔记
近期，越南办公室租赁咨询量显著上升，尤其是第七郡地区。这一现象主要源于《第339/2026/NĐ-CP号法令》自8月26日正式实施后，此前利用住宅公寓办公的模式受到严格监管，违规者面临最高1.3亿越南盾的罚款风险，“公寓办公”路径基本被封堵。
对于转向独栋房屋或写字楼的企业而言，当地租赁市场存在诸多隐性风险，需提前规避。
越南办公室租赁避坑指南
独栋房屋租赁：税务合规是关键
租赁个人自建的独栋房屋时，建议聘请当地专业人士协助审核合同。重点核实合同价格是否含税，以及房东是否符合“年收入5亿越南盾以下免征增值税和个人所得税”的条件。由于此类税务细节复杂，外籍人士难以独立掌控，务必在签约前要求对方提供完税证明，以规避后续法律风险。
写字楼租赁：权衡成本与配套
写字楼租赁通常采用标准化合同，税务问题相对规范，但租金成本较高。企业在选择时需综合考量地段、硬件条件及配套设施。部分房源可拎包入驻，部分则需自行配置桌椅、空调等办公设备，需根据实际预算和需求进行决策。
租期策略：短期签约降低风险
鉴于跨境电商团队在越南的高淘汰率，许多团队难以维持超过半年的运营，建议在初始阶段采取“一年一签”的策略，避免长期绑定带来的沉没成本。若能争取到免租期，则可进一步降低前期投入压力。
退租条款：明确损耗标准
签订合同时，必须明确约定退租时的房屋验收标准。详细界定正常损耗范围，包括电器磨损、插座电线老化以及隔断改造等具体项目的责任归属。提前厘清这些细节，可有效防止退租时因定损争议导致押金被扣留。
相较于国内成熟的租赁体系，越南的办公租赁环境更为复杂，无论是自建房还是写字楼，均存在特定的合规与管理挑战，企业需谨慎应对。
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