在德意志联邦共和国东部，物流地产展现出独特的发展潜力。客座作者乌韦·弗雷斯-霍姆（Uwe Veres-Homm）对此进行了深入解析。
近年来，德国年均新建物流面积约45万平方米，其中约六分之一来自东部各州。与南部和西部以工业及人口密集区为主导的市场不同，东部地区吸引企业选址的关键在于优越的多式联运基础设施、充足的土地与劳动力供应，以及较低的成本环境。新建项目主要集中在三个各具特色的区域。
柏林首都圈：电商驱动下的稳定需求
柏林及其勃兰登堡州周边拥有高速公路环线、四个货运中心、两个机场及众多郊区工业区，为这个人口稠密的大都市提供了充足的货物供应机会。传统零售与电子商务的持续增长，推动该地区年均新增物流面积需求稳定在10万平方米左右。由于历史上自用比例较低且需求稳定，首都圈也成为投机性开发的目标；目前多家开发商即便未锁定锚定租户，仍在积极规划新项目。
莱比锡-哈雷：多式联运枢纽与汽车产业支撑
莱比锡-哈雷地区坐拥德国第二大货运机场及多个集装箱码头，并通过高速公路网络实现低拥堵的全方位连接。这种基础设施组合使其成为运输时间敏感型货物和大范围分销物流的理想枢纽。除物流服务与零售业外，宝马和保时捷两家汽车制造厂也带来了持续的配套物流需求。自经济危机结束以来，该地区年均新建面积保持在10万平方米左右，与柏林相当。
埃尔福特：德国中心的零售分销节点
埃尔福特凭借位于德国中心的地理位置，对大型集中式（在线）零售分销中心极具吸引力，近年来已有众多此类设施落户。该区域运输高度依赖公路，尽管也是铁路枢纽，但其他方式作用相对有限。其物流用地新建活动波动性最大，个别年份因超大项目入驻，新增面积可达20万平方米，是柏林或莱比锡-哈雷的两倍。
东部选址的独特优势与投资前景
相较于德国其他17个主要物流区域，上述三个东部选址具备三大独特优势：商业用地供应充足且连接良好、劳动力供给仍有潜力、价格低廉。尽管财政补贴已取消，但对于劳动密集型大型物流中心而言，这些条件仍具吸引力。优选物流区内土地价格极具竞争力：埃尔福特最高45欧元/平方米，莱比锡55欧元/平方米，柏林郊区100欧元/平方米。此外，赫尔姆斯多弗十字路口（Hermsdorfer Kreuz）、扎伦丁（Zarrentin）和哈尔登斯莱本（Haldensleben）等地也已形成较大规模的物流集聚区。
虽然东部新建规模可与西部成熟市场媲美，但机构投资者参与度相对较低，大规模投资案例寥寥无几。高土地供应量和低价常被诟病，因为新租户往往能以类似条件在现有建筑附近获得新建物业；加之除柏林外城市群规模较小，本地需求有限。
然而，在当前流动性充裕及高投资压力背景下，东德物流地产对保守型投资者正日益具有吸引力。若投资决策注重靠近基础设施枢纽的成熟地段、建筑规模契合当地用户结构，且周边直接竞争区域入驻机会有限，则在租户更替时通常可实现快速重新出租。
关于 Uwe Veres-Homm
Uwe Veres-Homm 是 Fraunhofer 供应链服务 SCS 工作组市场业务领域的负责人。他深度参与了《物流地产——市场与选址》系列研究，并主导了众多关于物流区域及物流地产的分析与开发项目。
本文最初发表于《LogReal.direkt》杂志2015年第3期。