电子商务深刻重塑了物流格局，尤其显著改变了房地产需求。
是否存在完美的物流地产选址？虽无绝对答案，但德国并非所有地区都适合电商业务。特别是当日达和定时配送服务，对选址策略产生了关键影响。
物流业受益于在线零售已是共识。据德国包裹与快递物流协会（BIEK）5月24日数据，2015年德国KEP货物发送量超29.5亿件，同比增长5.9%，主要驱动力为在线零售。同时，电商也成为推动物流地产新建项目发展的强劲引擎。
此前，北黑森及埃尔福特地区曾是分销核心枢纽。如今，分销中心已沿东西轴线分布于德国中部（A2高速公路至美因河之间）。该区域既能实现快速供货，又能有效控制成本，因此品类丰富的零售商多在此设立大型履约中心。
大城市周边小型仓储需求攀升
当前趋势趋于多元化，零售商正将仓库迁近客户以摆脱单一中央选址战略。亚马逊在慕尼黑和柏林设立配送中心便是典型案例，旨在通过贴近客户实现快速交付。此外，用于拓展商品服务范围的小型物流地产，以及作为小型供应商的仓储空间需求也日益突出。
电商不仅改变了选址逻辑，也重塑了面积需求。超大型物业需求渐成例外，未来增长点将集中在城市群周边的中小型交叉转运及配送中心。不过，这主要适用于具备相应规模的企业：大型在线零售商仍会运营大型分销中心处理特定品类，同时将高优先级商品分散存储于小型节点；而缺乏区域化分销体量的企业，则将继续依托德国中部的区位优势。