2021年，德国物流地产市场新建项目持续涌现。即便在疫情第二年，新建规模仍逆势增长：新增物流、仓储及分销面积达540万平方米，略高于2020年的530万平方米（Logivest咨询公司数据）。
Logivest集团首席执行官Kuno Neumeier指出，疫情与气候变化正重塑市场格局并创造新机遇，电商繁荣仍是核心驱动力，电动出行等议题也已产生初步影响。
莱茵-美因地区是最活跃的物流区域
在德国24个顶级物流区域中，15个区域新建面积同比增长，前十大区域均超20万平方米。其中：
- 莱茵-美因地区：以约37万平方米位居首位；
- 杜伊斯堡/下莱茵地区：约36.5万平方米，位列第二；
- 马格德堡地区：首次跻身第三，达33万平方米。其优势在于良好的东西向交通连接、邻近人口密集区及充足的政策支持用地。
此外，弗劳恩霍夫协会工业系统与设计研究所（Fraunhofer IIS）首次将德累斯顿/开姆尼茨地区纳入统计。该区域去年新建4.5万平方米，超过科布伦茨的3.5万平方米。协调员Uwe Veres-Homm解释称，除本地集散需求外，新兴电动汽车产业集群显著推高了物流用地需求。
土地交易量同样上升
据CRBE数据，2021年德国物流地产面积交易量（含新租、售及自建自用）创历史新高，全年达830万平方米，同比增长20.4%，较过去十年均值高出40%。CRBE工业与物流德国负责人Rainer Koepke表示：“年初虽面临面积短缺，但用户持续需求释放巨大活力；若供应充足，突破千万平方米并非难事。”
以创新应对土地资源短缺
随着电商等领域需求攀升，土地资源日益紧张。2021年仅电商就贡献150万平方米交易量，物流公司交易量亦增长近三分之一至290万平方米。
为缓解土地稀缺，多层物流建筑成为新趋势。Logivest指出，去年三大开发项目中已有两个采用多层设计，例如：
- GLP在不来梅Großenkneten为亚马逊建设近14万平方米多层仓库；
- XXXLutz在维尔茨堡Uffenheim打造10.5万平方米跨楼层物业。
Neumeier认为，这反映市场对土地浪费问题的关注加深，多层建筑是重要创新方案，但其长期市场地位及自动化等重点方向仍需观察。CRBE的Koepke预计，尽管工业与物流用地需求将持续高涨，且已采取重新划地或盘活存量等措施，但热门地区供应紧缩可能导致今年难以重现去年的交易量纪录。