自2024年初至2026年6月底，中国企业在波兰租赁了约69.5万平方米的仓储和物流空间。国际商业地产顾问公司Cushman & Wakefield发布的“Future Flows”报告提供了这些数据。在欧洲，中国租户仅在英国租赁了更多面积；而在欧盟范围内，波兰处于无可匹敌的地位。对于波兰的网络卖家而言，这是一个明确信号：来自中国的竞争者将越来越频繁地从弗罗茨瓦夫、罗兹或波兹南附近的仓库发货，而非从深圳直发，其交货时间已与本地商店相当。
中国租户在波兰租赁了69.5万平方米仓库
该报告涵盖2024年1月至2026年年中。在此期间，中国企业预留了超过250万平方米的工业和物流空间。其中大部分位于英国（75.7万平方米），紧随其后的是波兰（69.5万平方米）。其他市场远远落后：匈牙利18万平方米，德国16.3万平方米，荷兰15.7万平方米，法国15.3万平方米。尽管德国是欧盟最大的电子商务市场，但中国在波兰的租赁成果仍是德国的四倍多。
这种需求规模深刻影响了波兰仓储市场。数据显示，亚洲公司在过去几个月里占据了波兰物流总面积需求的近20%。高力国际波兰工业与物流部门总监Szczepan Gowin评估认为，大型现代化仓储空间的可用性正在迅速缩减。报告虽未披露具体承租方名称，但列出了推动欧洲需求的主要参与者，包括Shein、Temu和京东（JD.com）等平台，以及菜鸟（Cainiao）、Cirro和京东物流（JD Logistics）等物流运营商。
谁在租赁：物流运营商、贸易和电子商务
中国企业在欧洲租赁面积的一半（约130万平方米）流向了物流运营商。这主要是提供仓储、订单拣选和配送等外部服务的3PL公司，他们服务于平台和卖家。另有32%（约82万平方米）由商业和电子商务公司租赁，17%（42.2万平方米）由制造商租赁。后者在中东欧签署了95%的合同，主要集中在电动汽车、电池和绿色技术领域。
今年扩张速度进一步加快。仅在2026年上半年，中国电商平台直接在欧洲租赁了超过35万平方米的空间。最常选择的是1万至2.5万平方米的仓库（占总体积32%），其次是2.5万至4万平方米的设施（29%），超过4万平方米的大型物流园区占30%。这些最大设施主要由大型销售平台及其运营商使用。研究显示，78%的中国公司将快速接触新客户视为扩张主因，48%希望在投资决策后不到一年内启动业务，而71%的企业认为适应当地法规是最大障碍。
150欧元以下包裹免税政策结束加速货物向欧盟转移
直接推动因素是欧盟海关法规的变化。自2026年7月1日起，针对价值150欧元以下包裹的关税豁免（de minimis）不再适用。根据《欧盟理事会条例》(EU) 2026/382，此类包裹需缴纳临时关税，每包中每个税则号商品收取3欧元。这适用于邮政包裹及通过IOSS系统结算增值税的包裹。例如，一包中有两个杯子意味着3欧元关税，而一个杯子和一件T恤则为6欧元。
3欧元的税率有效期至2028年7月1日。届时随着欧盟中央海关数据平台启动，进口货物将根据标准税率征税，无论价值如何。欧盟还宣布将对低价值包裹征收额外操作费，具体金额尚未确定。
平台的应对策略是改变交付模式：不再进口数百万个单独包裹，而是批量将货物运送到欧盟境内仓库，在边境一次性清关后从欧洲发货，从而规避单件包裹税费。Temu正在开发Local-to-Local项目，商品来自在欧洲持有库存的卖家；AliExpress也有类似的Local+项目；Shein已将其主要配送中心设在弗罗茨瓦夫附近GLP房地产开发公司的物流园区内。
波兰作为德国和中东欧的后盾
Cushman & Wakefield分析师将波兰描述为整合和分销枢纽，即亚洲货物在此汇聚并向国内、德国及整个地区分发订单的地方。选择波兰的原因在于其劳动力和仓库运营成本低于西欧和北欧，毗邻欧盟最大电商市场，且供应链发达。此外，该地区还拥有合格的劳动力资源。
同样的需求也凸显了市场局限性。报告指出了大型地块短缺、接入电网能力有限、仓库自动化需求增加以及人员短缺等问题。当最大仓库被平台及其运营商占据时，较小公司更难在理想位置找到仓储空间，履约运营商在价格谈判中也获得了更强地位。
对波兰卖家来说发生了什么变化
最重要的变化涉及交付时间。只要中国商品通过包裹从亚洲发货，波兰商店就能凭借速度取胜（智能快递柜1-2天送达 vs 跨境十几天）。但从弗罗茨瓦夫附近仓库发出的商品，到达客户手中的时间与波兰卖家相似，且因批量进口仍保持价格优势。因此在Allegro、Amazon和比价网站上，波兰卖家正越来越多地与兼具低价和本地配送优势的中国品牌竞争。
以一家通过自有网站和德国亚马逊销售家居用品的商店为例。此前其对德卖点是从波兰2-3天送达，而类似中国产品需两周。当相同商品存放在波兰仓库并通过相同路线发往德国时，物流优势消失。此时商店必须依靠产品质量、德语描述和图片、母语退货服务、保修及快速响应投诉等方面竞争。这些要素都会产生成本，商家在开始价格竞争前必须将其计入利润率。
第二种情况涉及在Allegro上销售并将仓储发货外包给第三方履约运营商的卖家。随着物流空间需求增长，续签合同时可能面临更高的托盘位租金或订单处理费，尤其在黑五和圣诞高峰期。建议提前比较多家运营商报价，审查合同中关于价格调整的条款，并计算商品在货架上每多存放一天的额外成本。
波兰卖家应对策略：
- 检查产品在哪些类别中与从中国平台直发欧洲的商品存在竞争，评估价格是否仍是主要竞争领域。
- 提供廉价产品通常无法保证的优势：符合欧盟安全与标识要求、可靠的制造商信息、高效退货服务以及购物车中清晰可见的配送时间。
- 对于自行从欧盟境外进口单个包裹的商家，应核算每笔运费成本（含每件税号3欧元关税及预期操作费）；若规模较大，应考虑批量进口至波兰仓库。
- 在大型租户进一步压缩选择空间之前，提前锁定旺季的仓储面积和履约费率。