年初物流仓库市场交易活跃，延续了此前三年受电商及物流企业推动的高需求韧性。但市场热情已有所消退：竣工前签约量减少，部分企业甚至退租。顾问预测新开发项目供应将下降；随着线上销售放缓，2023年仓库市场预计趋于稳定。
Siila咨询公司总裁吉安卡洛·尼卡斯特罗表示：“一季度数据表现良好。尽管巴西经济环境复杂，物流行业仍表现不俗。未来市场并非降温，而是趋于平稳。”
场景转换
据Siila研究，2023年第一季度圣保罗州租赁量同比增长15%，达52.07万平方米，创2016年统计以来新高。
运输与物流部门占需求的22%；电子商务（11%）、制药（10.5%）、信息技术（7%）和汽车制造（5%）紧随其后。
Nicastro指出市场格局正在变化：竣工前预租量下滑。该模式过去三年因供应短缺激增——2019年仅10%交付仓库为预租状态，2020年升至41%，2021年达51%，2022年回落至42%，2023年一季度进一步降至39%。
退货
Newmark数据显示，尽管退租量小幅增加，年初至今租赁与退租净差额依然强劲。2023年一季度圣保罗州该净差额较2022年同期增长两倍，达36.1万平方米。Newmark研究总监Mariana Hanania表示：“尽管需求指标改善，但我们自上季度起观察到退租量小幅上升。”
政府取消国际订单免税待遇可能波及行业。Shein、Shopee、Alibaba和Shopper曾是仓库主要需求方且具增长潜力。Mariana指出，若征税实施，企业成本将上升并波及整个供应链，海关环节也可能产生额外费用。