疫情期间电商繁荣曾引发零售商对物流仓库的抢购热潮，如今这一资源正被汽车、农业综合企业及制药等传统行业争夺。该趋势源于电商增速放缓：据Nielsen|Ebit数据，行业营收增速从2020年的41%、2021年的27%骤降至2022年的1.6%。
不及预期的增长促使零售商调整战略，减少在全国范围内对物流仓库的争夺。CBRE工业与物流部门总监罗德里戈·科托指出：“过去一年，此前主导市场的电商企业（如Mercado Livre、Amazon、Americanas、Via及Magazine Luiza）需求明显下降。”
尽管仓库需求持续上升且空置率维持低位，但市场对电商零售商的依赖度已降低。科托表示，市场已完成自我革新，制药、汽车、冷链仓储、光伏及农业综合企业（尤其是化肥领域）正以更平衡的方式与电商共同主导市场。
CBRE数据显示，作为连接企业与消费者的中介，物流运营商占累计总租赁量的41%。在此期间，除卡贾迈和瓜鲁柳斯外，容迪亚伊市表现突出，入驻面积超15万平方米。
作为物流仓库市场的先驱城市之一，巴鲁里当前空置率仅为4.3%，难以吸纳大量新需求并推高了租金。科托称：“巴鲁里需求多元但因物业稀缺导致价格趋同，阿拉萨里瓜马、伊塔佩维和詹迪拉因此成为替代选择。”
Cy Capital合伙人Bruno Ackermann认为，零售商仍是主要客户但规模有所收缩。他表示：“电商所需仓库面积是传统实体零售的三倍，这一趋势利好市场，过去三年空置率下降、租金上涨。”他还指出，各行业租赁环境更趋均衡，电商不再像过去那样为提升配送速度而盲目抢租。
Tellus Investimentos Imobiliários物流负责人Marcelo Guerra表示，未来几个月交付的新项目不会冲击供需格局。“市场处于健康水平，租金将保持稳定或小幅上调，不会出现剧烈波动。”
投资前景乐观
对于房地产投资基金投资者，分析师持乐观态度。Ackermann指出，租金上涨提升了基金股息，需求上升也预计将推动基金份额价格上涨。
Empiricus Research专家Caio Araujo表示，随着巴西央行预计在未来数月降息，物流地产价格有望上涨。他解释道：“物流仓库对利率高度敏感，是首批受利率变动影响的市场之一，过去四个月已开始升值。”