研究快报 | 2026年第三季度深圳甲级写字楼市场回顾与展望

2026年三季度，深圳甲级写字楼市场在“供应空窗”与“需求分化”的双重作用下进入深度调整期。新增供应连续两个季度为零，净吸纳量约8.8万平方米，去化节奏放缓；空置率连续三个季度回落至23.6%；平均净有效租金约128.5元/平方米/月，环比下降2.0%。整体市场呈现结构性机会与压力并存的态势。

三季度深圳甲级写字楼市场仍无新项目入市，这是连续第二个季度零新增供应。前三季度仅有一个项目交付，总面积约9.3万平方米，全市存量维持在987万平方米。

非居改建等政策为存量物业拓宽了多元转型路径，叠加市场竞争激烈，业主开发及运营策略更趋审慎，新建项目延期入市现象普遍。供应端的“主动收缩”，为存量项目去化赢得了宝贵的窗口期。

深圳甲级写字楼季度新增供应、净吸纳量和空置率

从行业看，TMT成交占比约32%，居于首位，互联网电商、电子、IT服务为主力，其中半导体产业链与人工智能相关企业表现活跃；专业服务、金融均占比约10%；酒店餐饮占比约8%，政策利好下酒店进驻办公楼热度延续；教育培训占比约6%，主要落位于前海；先进制造与汽车合计约11%。需求来源广泛分散，延续多元化格局。

2026年三季度深圳甲级写字楼主要租赁成交行业占比

从片区看，前海净吸纳量持续领跑各子市场，车公庙录得大面积成交；而科技园、后海受大型企业搬迁整合影响去化承压，部分科技企业迁往自建总部、需求退出市场，片区表现分化加剧。

三季度末全市平均净有效租金约128.5元/平方米/月，环比下降2.0%，同比下调5.0%。在去化放缓、存量竞争加剧的背景下，业主让价力度再度加大。

深圳甲级写字楼净有效租金和空置率

与之相对，空置率连续三个季度回落，季末录得约23.6%，环比、同比分别下调0.7和3.4个百分点——供应空窗下的存量消化正在显现成效。

需求侧，城市能级跃升带来新变量：APEC会议将于11月在深圳举行，城市国际能见度与总部经济吸引力有望再上台阶；上半年深圳实际使用外资同比增长超50%，高技术产业使用外资增长逾2.8倍；叠加“20+8”产业集群3.0版、人工智能行动计划（2026—2028）与机器人产业方案相继落地，人工智能、半导体、机器人等新兴产业有望持续孕育新增办公需求。

供应侧，2026年全年新增供应预计仅约57万平方米，有望成为近年来新低；但未来三年年均潜在供应约93万平方米，2027年起深圳湾超级总部基地等重点片区逐渐迎来供应高峰。虽然在政策指引下，整体供应压力有望减小，但供需再平衡的进程是“缓压”而非“反转”，预计租金底部修复仍需时间。

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