大家都知道，我这几年一直在劝大家别买房。
事后看这个决策太正确了。
现在回头看各城市的房价，确实是验证了当时的判断。
以安居客统计，宁波从高位的2.76万/平，跌到了1.91，下跌30%。
杭州从3.75跌到了3.14，下跌17%。
北京从5.7降到了4.6，下跌19.3%。
武汉则从1.7降到了1.3，下跌24%。
从历史房价数据来看，大多数城市房价已经有好些年没涨过了。
2016 年北京的均价是 5.76 万元 / 平方米，现在是 4.52 万元 / 平方米；2016 年上海的均价是 5.21 万元 / 平方米，现在是 5.2 万元 / 平方米；2016 年厦门的均价是 3.88 万元 / 平方米，现在是 3.83 万元 / 平方米。
2016 年到 2020 年房价缓慢爬升，而 2021 年到 2024 年则加速下行，呈现出一个超级倒 V 的走势。再看看同一时期的其他一些资产，从 2016 年末到现在，涨幅大多非常可观。
不光是咱们国内的房产，要是单独看看欧美的房产，它们的表现可比国内房产强多。
从 2016 年到 2024 年，美国房价指数同比增长了 72%；德国，这期间房价指数同比增长 32%；法国在 2016 - 2024 年房价指数同比也增长了 10%。
这还没把租金收入的巨大差距算进去。美国、日本、欧洲这些地方，房租收入基本上每年能达到房价的 4% 以上，可内地要是按 1.5% 来算的话，8 年下来，租金收益就差了 20%。
怎么会这样呢？
我觉得关键原因就是居民这头的收入出大问题。
收入增长👉租金上涨👉房价上涨
由于居民收入常年没有增长，住房租金自然没有提升，
房价=①租金回报率✖②租金
①租金回报率本就远低于全球平均水平，没有上行空间。
所以②租金涨不动了，自然也就无法推动房价继续新高。
而别人的房价是红利的估值，你的房价是创业板的估值。
结果你既没增长，又没租金，怎么跑赢人家？
早几年也有听进话的，现在都来感谢我了。
那如果不买房，具体去配置哪些资产呢？
其实没有指定的要求，我不是说哪个资产短期一定比房产好，
但单单卖出房产这个动作，本身就是平衡资产配置的一环，
毕竟中国还是那个居民7成资产都配置房产的时代，结构明显是有问题的。
我觉得合理的配置比例，房产极限不应该超过2.5成。
比如以永久策略配置的结构为例，是：
25%黄金+25%股票+25%长债+25%短债，
在永久配置基础上，我们再去增配一些其他的资产，
蓝线是1988年以来不同经济周期下美国房产指数的表现（黄是标普，绿是黄金）
大多数时候，房价和美股是同步发展的，不过呢，它们也不是一直都保持同样的节奏。
最突出的例子就是 2000 年互联网泡沫破裂那会儿，股票一下子暴跌了 40% 还多，黄金倒是稳住了，而美国的房价仍然稳稳的，还在上涨。
还有，要是想买房地产相关的资产，不一定要局限于买国内外实实在在的房子。
我们还可以通过配置像 VNQ 这种不动产信托 ETF 的方式，间接参与到美国房价的布局当中，这样做反而更方便，也更省心。
最后既然我们也聊了资产配置，在家庭资产结构里，中产以上的家庭，也建议分散配置些美元资产👉海外保险
把钱交给海外顶级资管来操持，长期6%-7%也是不错的选择，好比香港养老金强积金，瑞士最大养老金，都是通过海外的保险资管来投资。
而美元保单的港险作为兜底资产，也属于隐性资产之一，可以比较好的隔离自身的债务风险，税务风险，解决财富传承、养老金、教育金的难题。
因此如果把这些配置均衡化，那么合理的财富配置结构自然也就出来了：
股票（16.7%）+黄金（16.7%）+长债（16.7%）+短债（16.7%）+房地产（16.7%）+储蓄险（16.7%）
这个结构包，长期测算下来基本可以年化7%-8%左右，可以解决中产的绝大部分问题。
兼具了增长性，防守性，抗通胀，兜底性，隔离性等等。
配置上也不麻烦，有一个离岸账户就可以搞定。
我自己的资产配置，就是股票部分占比多一些，黄金部分少一些，总体上和前面说的配置结构差不多。
但是你看不少中产，他们把 70% 的资产都放在内地房产上，我真的觉得他们这是在往绝路上走。
要是大家对具体的模拟收益曲线感兴趣的话，可以点个赞，之后我可以去把它绘制出来。
今天分享的这些内容，在实战方面的意义还是比较大的，我觉得对大多数中产及以上的人群都有参考价值。以后要是有机会，我再展开来详细聊聊，今天就先分享到这儿。
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