投资房该写谁的名字这是一个经常被客户问到的问题，所以我们就这个话题做一个梳理帮您了解不同的投资房拥有权分配方式的利弊。
通常在考虑购买住宅性投资房的时候，房产所有权的放置一般有以下三种方式：
Joint-names: 联名拥有人，一般用于夫妻之间。联名拥有就是说房产股权各占50%。在其中一方意外死亡的情况下，其拥有的50%股权会自动划归到另一方。在做投资房退税的时候，投资房租金收入和其相关的花费，比如city council rates, 贷款利息等，都是按50%平摊给两个人，无论银行贷款利息的费用是否由一人主要承担，都按50%平均分配给双方（像一个连体婴儿,一荣俱荣,一损俱损）。
联名拥有的弊端是：如果当家庭收入主要来源于其中一方，而投资房净收益为亏损时(negative gearing)，那么净亏损会按50%分配给双方用于抵税。这样一来收入较高的一方能够抵税的额度就变小而收入较低的一方本身就有可能属于免税或少税的人群，这个净亏损抵税的额度就白白浪费了。举个直观的例子，王先生家夫妻俩联名购买的投资房去年一年净亏损是$20K , 作为家庭主要收入来源，王先生的年收入为$100K， 王太太的年收入较少仅为 $20K。退税的时候, 投资房的净亏损只能帮王先生减少收入$10K来抵税。 而分配到王太太的净亏损$10K没有带来任何的税务优势, 因为她本身的$20K收入很可能已经不用缴纳一分税了.
Tenants in common: 分权共有人：明确在购买合同中写明各方的所有权比例，比如双方按照30%和70% 的房产所有权来管理。那么在退税的时候，也是按照这个比例来进行退税。如果其中一方出现意外死亡，其拥有的房产所有比例不会自动划归给另一方，而是可以用遗嘱等形式托管给其他人。
Family trust家庭信托：这是一种比较灵活的房产所有方式。家庭信托下的所有受益人都有权利享受房产带来的权益。信托负责人(Trustee) 可以自行决定收益的分配比例。
弊端是：如果投资房产生净亏损，净亏损值只能放在family trust里, 其不能用于抵消其他个人收入。当然净亏损可以一直累积到下一个财政年度，直至投资房出现净收益，那么之前累计的净亏损就可以用来抵消净收益。
在这里我们想要特别指出对投资房收益产生影响的另外一种税land tax - 地税。在昆士兰州如个人拥有的土地价值（自住房除外）高于60万，政府要征收地税，根据土地价值的不同,税率为1%-1.75%不等。所以如果您本人已经拥有了较多的投资房产而且政府评估的土地价值已经接近60万，那么就应该引起注意，寻找更合适的房产权分配方式。使用家庭信托当然是一种方式，但是在家庭信托下, 拥有的投资土地价值 如果超过35万，就要开始征收地税了,税率为1.5-2%不等. 另外您还可以通过自管养老金的方式管理房产，这方面我们后续会找其他的时间再进行详细的解释。
总之，在购买投资方并进行房产权益分配的时候，您应该根据自己的具体情况选择最有利的方式。房产权益的合理分配会给你节省更多的费用，带来额外的收益。如果您希望更深入的了解长短期投资房的策略和相关税务信息，您可以通过微信（ID: Fortunenote），Facebook还有其他方式联系我们。我们有资深的专业人士竭诚为您提供最实用的信息。
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