2019.05.08
在澳洲购买房产多少要对相关税务有所了解, 毕竟澳洲的税率较高且执法严格，不精打细算一下，真不知道到底是挣钱还是亏钱！
本篇文章将详细讲解几个与房产税务相关的关键词，让读者能从细节出发，购买房产时能考虑的更加全面一些。
首先看几组有趣的统计数据：在16财政年度，澳洲税务局征收的资产增值税（Capital Gain Tax）高达65亿澳币，其中房产相关的资产增值税比重占40.6%(股票19.6%)。
全澳洲有176万人有投资型房产，占总人口的7.9%。而这些有投资型房产的人口中，72.8%拥有一套投资型房产，18%拥有2套投资型房产，5.5%拥有3套，2%有4套，仅0.8%的人拥有5套， 而拥有6套或以上的投资型房产只占0.9%。
这些数字证明大部分人还是倾向于投资房市，因为它看得见摸得着,价格波动相比股票来说没有那么明显。然而对于大部分同时持有两套投资房的家庭来说，用于房贷的家庭收入基于饱和，因此没有额外的财力来购置第三套，或基于各种原因只能置换房产或者减少房产投资.
昆州首次购房优惠
昆州给予个人或家庭首次购房有很多税收优惠政策，比如减免印花税（Stamp Duty/Transfer Duty），首次购房/购房减免（First Home/Home Concession）和首次购房优惠（First Home Grant）。
首次购房在50万以内，基本所有相关税务都可以免除，因此性价比最高。而对于首次置业就打算“一步到位”的购房者来说，首套房产总价超过80万，那么很多税收优惠就不再适用了。
所以我们建议首次置业先买一套价格50万左右的自住房，待持有一年以上且经济情况允许，准备购入更好的自住房时，再将首套房变更为投资房，放到市场上出租。
家庭信托（Family Trust）
在澳洲以家庭信托的名义购房相对复杂，如果房子没有任何贷款、出租所获租金收入产生净收入，且常住澳洲的家庭人口较多，您可以考虑用家庭信托来购买。
但如果家庭人口少，比如只有夫妻二人，没有其他家庭成员来承担税务优化的问题，则建议两人联名买房，因为这时使用家庭信托并没有太大必要。家庭信托还有另一个优势，比如父母对孩子的婚姻前景不甚乐观，那么可以考虑以家庭信托名义购置房产，当资产转移到下一代的时候相对比较简单，且避免房产过户给子女时再次缴纳印花税。
土地税（Land Tax）
在澳洲购房还要考虑土地税，各州自行征收和管理所涉及的土地税和印花税，然而各州土地税的起征点各不相同。昆士兰州规定除去自住房（夫妻只能指定一套为自住房），如果您持有的土地价值超过60万/人（夫妻共计120万），那么超出部分的价值开始计征土地税；家庭信托名下的土地价值35万以内豁免土地税。
按照目前布里斯班南区的房价水平，120万的配额在买到第三套House的时候基本上也就用光了。
公寓(Apartment)和联排别墅（Townhouse）均摊到每户的土地价值相对有限,具体可以查看city council rates上面的记录。土地税不是一次性支付，每年6月30日财政局（Office of Revenue）会根据City Council估算您的土地价值来计算应缴纳的土地税，一般约在3%/年。
每个州的土地税率是不一样的，因此您在投资房产时可以充分调研不同地区的房产市场走势、相关税费成本和政策，考虑分散投资。在澳洲我们一般不建议以公司名义购房，除非这种购房的目的是出于旧房改造或者对土地的二次开发，这种情况大多发生在房地产开发公司的投资中，这里面还有考虑增值税(GST)的问题。
自住房税收豁免（Main Residence Exemption）
简单来说，就是您个人或者家庭自住的那套房产在出售时，不用计算房产增值税。
通常任何一个时间点上只能指定一套为您的自住房，一般买房时律师会询问您是按自住还是投资房购买，如果是自住房印花税就会相对少缴一点。满足自住房的条件是：购房一年之内要入住且一年之内该房屋不能出售；如果这套房子在您购买时有租约，那您必须在六个月之内结束出租状态搬进去住。
如果您名下只有一套房产，由于各种原因您将其出租，并没有自住。这种情况您还是享有自住房6年房产增值税的豁免期。
但需要注意当您名下持有多套房产需要自住房或投资房分别定性时，就要综合考虑各种因素选择最优的税收豁免方案。
举例来说，您有一套房屋一直出租，准备出售时发现该房屋增值很多，而这时您已经有了第二套房子作为自住房，政府规定在任何时间点上您只能指定一套房子为您的自住房，如果出租的房子还在6年豁免期且您之后购入的自住房没有出租房增值多，则可以向政府申请指定第一套出租的房屋为您的自住房使用该豁免。
第二种情况是您已有一套自住房，当购买第二套更好的房子用于自住时，这就需要将第一套房从自住房改为投资房，第一套房从自住改为投资之前的持有期间增值部分是豁免缴纳增值税的。比如您买第一套自住房的时候是50万，到改成投资房的时候房子价值变成60万，增值的10万您可以不用缴纳增值税。
那么政府如何确定房子从自住变投资时的市场价值呢？
当您申请贷款时，银行会对房产进行价值评估（Valuation），评估值相对比较保守。如果您觉得该房产的市场价值比银行估值高，也可以找独立的资产评估机构重新评估。自住房改成投资房后，政府会给您六个月时间用于搬家，并且在您搬家之前至少三个月该房必须都是自住。该期间两套房屋都可以算作自住房，同时要求原自住房在一年之内必须出售。
还有一种情况，如果您先购入土地再盖房，政府会给您四年时间用于建造房屋及办理相关手续等，在此期间如果您在该土地上建造了房屋并自住，然后再进行出售，政府不会向您征收资产增值税。
但如果您仅是购买了土地，或者建造房屋后并没有自己入住，任意时点将该土地出售时仍需就土地增值部分缴税。澳洲政府对购地盖房模式下可享受税收优惠的土地面积是有上限规定的，最多不超过2万平方米。如果您购置的土地面积过大，那么超出部分无法享受上述政策。
房贷利息费用抵税的优化
澳洲银行设计出了一种特殊的银行账户，叫做对冲账户（Offset Account）。对冲账户是一个独立账户，银行在核算贷款利息费用时，会将您存入对冲账户里的存款视为贷款本金的暂时还款。
因此存款在对冲账户期间，您相对应的贷款账户（Loan Account）内与此存款等额的贷款部分将免息，而您只需按本金差额部分缴纳贷款利息。但从ATO的角度来说，这是您名下独立的两个银行账户，您名下贷款本金在未实质性归还前，仍是按原始贷款金额视作您名下的银行债务。
那么问题来了, 您在重新优化和组合名下的贷款时，还应考虑澳洲的贷款利率抵税政策。特别需要注意的是，贷款账户（Loan Account）还款后再提用（Redraw）将被视为新贷款，其对应的利息是否能抵税,要重新查看资金的用途而定。而从对冲账户提用的资金用途是不会对利息抵税产生任何影响的。
举例来说，您贷款50万买了一个自住房，并在对冲账户里存有10万，之后您又把20万闲置资金直接存到贷款账户。银行计算贷款利息是按照本金20万来算（计算方式：50万-20万-10万）。
当您打算将第一套房留作投资房并购买另一套自住房时，对冲账户里的钱取出来所产生的利息费用的变化不会对之前的抵税或者不抵税情况产生任何影响，但是如果您把贷款账户里20万还款提用（Redraw）去付新房首付，那么新提的这20万产生的贷款利息就不能抵税了，因为它的用途是投资于自住房，而不是投资。
所以建议您在开设这些账户时一定要提前跟会计沟通，提前制定三到五年的个人资金和投资规划。还有一种情况是自住房贷款已经还的差不多了，跟银行做贷款重组（Refinance）去购买投资房或者投资生意，这个新增额度的贷款利息是可以抵税的。最理想的状况就是向银行贷100万，这100万贷款的利息都能抵税。
如果是从海外人士或具备贷款资格的机构所获得的贷款产生的利息也是可以抵税的，但是除了正常的贷款利息之外，您还需要替海外人士或机构额外代缴其利息所得的10% 作为利息税（Withholding Tax）。
如果您是跟父母借贷，这种口头协议被ATO认为是无效的私人协议（Private Arrangement），此类利息费用不能抵税。所以建议针对此类贷款您一定要有一份书面合同，并确定一个符合市场的利率和还款频率，以便日后用于您在澳洲申请抵扣所得税使用。
房产税务涉及的关键词还有很多！比如签证或者海外买家身份对税务计算，将来政府有可能改变资产增值税的计算方法和抵税项目等等...本篇文章就不再赘述。
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