很多买家都会有同样的问题，应该如何选择自己的房子？本期邀请到资深房产经理人，为大家剖析2019年里最值得了解的买房秘籍，以及一定要避开的四种“问题房“。
房屋一：无审核地域权的房子不要买！
许多买家在挑选自己喜欢的房子时最容易忽略的一个步骤，就是职责调查（Due Deligent）。这个程序必须要经过律师处理。
职责调查整个检测范围比较宽泛，比如房子检测报告，贷款情况，房产证明，房产证，土地价值，以及房屋销售是否包括不动产。
房屋中介也可以提供以上大部分的信息，但确定房子边界，还有规划条款方面的资讯，中介就无法提供了。因此，最保险的方式就是付费拜托律师去办理。想要这个权力，合约里只需要注明Subject to Due Diligence及需要的天数。
具体举例来说，以下来自机构真实的案例：曾经售卖过的一套房子，它所在的墙就是边界。该房屋的墙跟邻居的花盆之间是一条所谓的地域权，在几任屋主的转换中，地域权限模糊，邻居把中间的土地占为己有。
由于房东没有在购买之前审查好自己墙的边界，如今发现自家的排水管，以及房子的窗户都要进入邻居的院子里。变成了一个非常极端的案例，因为他的房子就是边界，房子的墙就是围栏。
地域权是购房当中比较大的一个陷井，但大家也不用过于担心。如果中介特意隐瞒地域权问题，最后就算购买成功，也可以无条件取消合约的。有关地域权的声明，一般是想要对住宅进行翻新扩建的时候才会关心到的一些限制问题。这些问题会影响到你原本的规划。
例如，如果需要建立水管道，通常来说2米之内是不能建任何的东西，所以建了之后政府是有可能通过法院把它拆除掉的。因此，如果是行车道地域权，它另外是水管线占用区域，包括煤气，电力通讯跟城水利维护需要使用的管道或者是电缆的地域权，这种地域权的话比较容易发现，但是如果你买的房子是在比较旧的区域。
最简单了解一块物业上有无地域权可以看房产证明。如有地域权限的话，负责任的房产中介会提前了解明白物业的地域权限，具体细节权限最保险方式可请律师调查解释。
房屋二：通行权模糊的房子谨慎购买！
有时候我们会看到南区的房子有着奇怪的标价现象：位于后面的房子出售50万，但前面的房子却卖了60万，这是为什么？答案就是因为前面的房子拥有通行权。等于说房子的地是属于后面这一户或者说是分开两家的。
这个概念该怎么理解呢？简而言之，就是属于你的地，你需要付它所有的费用之外，前面的区域，你并不能阻挡它的使用。如果它要推翻重建的话，把车道建在这里，需要征用这个围车道的话你也不能阻挡。除此之外，你也不能在前面放任何的围栏，所以这类型的房子通常都会稍微难卖一些。
想要解决这个问题，大家可以搜索pd online这个免费的网站。在上面查询自己所住的街有什么开发。比如说某条街的第一个土地区域是1000平，但是旁边还有4000平空地时，你可以查询这4000平米的空地是用来做什么，有没有人要做townhouse之类的计划。
你能够在网站上看到整条街上做过什么样的设计，它跟政府所有的来往出行都可以被看见，也避免了所谓通行权模糊的问题。
学区房不管在哪个区都是一个很受欢迎投资项目。但是学区房根据区域的不同，它的价值也会差别很多。
因此，要投资的话首要考虑选择哪个区的房子。是否是学区可以自己查询。在Google里搜索“School catchment maps”，结果则会出现该房屋的趋势。这个步骤十分重要，如果你的房子明年不是学区房了，当你获得该信息的话就可能尽早卖房。身为买家的话，你检查后就能避免为了小孩的学习去买房后，住进去不是学区的风险。
这个学区变更信息不会每年更新。2019年1月5号之后就不会更新，2020年大概10月份左右才再次更新。并且变化幅度并不大，通常变动仅限一两条街。
学区房变动主要是依据人口，它不是经常变的，通常变一次，两三年之后就不会是有任何的变动，但是它变动后并不会通知你。所以这个动向都是由中介帮忙留意，而我们机构也会帮助留意。
房屋四：水淹区房屋要注意！
如果有投资者买淹过水的房屋，我们会担心这个区是不是也有水，有水区的房价也将变差。如果你想自己做工程维修，那工程费用将非常的高。
推荐大家可以去flood check这个免费的网站。它会给你发送一份报告，显示这个区域里面有没有被水淹过，会不会对这个区造成影响。之后，它有没有可能还会被淹水。这些该网站会详细提供给你一些建议。
同样也可以做房检报告，房检报告会告诉你该房屋有没有白蚁，是否可能会有白蚁。房子只要在南区，附近有树林，首次买房的白蚁危险程度都会很高。
这个也是正常的，因为澳洲本来就是白蚁多的地方。但是基于有些检查公司它想到多赚一点钱，会把这个高危指数字体放大标记红色，就会把没有经验的买家吓走取消合约从而可以达到在同一个买家身上得到几笔生意。
身为卖家的话也可以注意一下，就是如果自己去做的话需要认真把控。最好在卖房子之前做好房屋检查报告，除了了解自己房屋物业的损耗外，还可在谈判阶段避免买家不必要的担心从而降低想要的打折力度。
还有一点可以留意的就是木虫，木虫很少有提到，因为木虫很难检测但是木虫跟白蚁的概率是一样的。只是白蚁的影响可能是三个月，木虫是三年，可以好好检查一下。
最后，作为尽心尽责的房产中介服务专业人士，推荐大家阅读专栏作家及市场分析Michael Yanny的房屋季度报告。每个季度都会出一个免费的报告，内容主要是有关对于布里斯班，悉尼，墨尔本等地的房屋的个人见解，能够带领大家更好地理解这个市场情况，实用性很高。相信也会对你的房屋购买或投资起到很大的帮助作用。
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