当前，新型冠状病毒疫情牵动着亿万国人的心。为了减少人员聚集，阻断疫情传播，保障人民群众生命安全和身体健康，大量工厂、企业停工停业，迟延上班。2020年1月30日晚间，世卫组织紧急委员会举行新闻发布会，宣布中国新型冠状病毒疫情构成“国际关注的突发公共卫生事件（PHEIC）”。中国跨境出口电商行业面临着前所未有的挑战和危机：工厂停工，无法补货；境外消费者拒收商品、要求退货；国际物流受限，发货困难；仓库或者亚马逊FBA备货不足，Listing断货在即；账上资金紧张，发不出工资。
笔者拟结合法律规定和政策要求，采用问答的形式，从工资发放、场地租赁、合同履行、企业复工和企业裁员五大版块分析疫情之下，跨境出口卖家的合规应对，抛砖引玉，希望可以为跨境出口卖家度过疫情寒冬提供些许法律层面的帮助。
疫情之下的跨境出口电商合规应对（三）——租金减免篇
作者：广东卓建律师事务所 肖燕律师
跨境出口电商行业的场地主要包括两部分，一是办公场所，二是仓库。受疫情影响，政府要求迟延复工，大量企业因无法达到复工条件无法及时复工，间接导致办公场所空置，无法使用；仓库的库存减少，空间使用不足，甚至部分仓库被强制要求停工，不允许员工进入，无法及时发货，仓库租赁合同的目的部分无法实现。疫情的严峻形势之下，实现与房东的有效通过，适当减租，缓解卖家成本压力，对于跨境出口卖家度过疫情难关，意义重大。
从法律层面来说，拒绝支付疫情期间的租金，属于不履行合同义务；免除或者减少疫情期间的租金，属于合同的变更，即租赁合同合同的双方当事人达成一致意见，对疫情期间的租金数额及支付方式进行了重新约定。
在合同没有明确的调整租金约定，双方当事人也未达成同意变更意见的情况下，只有法律的明确规定，作为承租人的跨境电商企业才可以不支付或者减少支付租金。解决这个问题，大家一般都将目光集中于不可抗力制度和情势变更制度。
疫情属于不可抗力，国家层面已经出了明确的文件，不存在争议。但是，根据《民法总则》第一百八十条第二款明确规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”换言之，不可抗力必须直接导致无法履行合同义务，才能够免除民事责任。具体到租赁合同领域，必须是不可抗力直接导致租赁合同无法履行，承租人才有权不支付租金。从现在的情况来看：1月31日到2月2日，由于国家增加了休息日，不允许上班，无法履行合同；2月3日到2月9日，广东省政府要求迟延上班，强制要求停工停产，无法履行合同；2月10日开始，国家不再禁止，形式上跨境卖家可以使用租赁场所，合同已经可以履行。因此，个人认为，对于跨境电商行业来说，1月31日到2月9日可以主张因不可抗力导致租赁合同无法履行，应当免租。
《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。疫情的发生，对于跨境买家来说，不能遇见，不属于商业风险。物流受限，供应商停产，库存不足，被迫停工停产的跨境卖家，继续履行租赁合同，明显不公平。因此，个人认为，2月10日之后的疫情期间，对于受损严重的跨境卖家，法院或者仲裁机关可以援引情势变更条款或者公平原则，减少其部分租金。
本次疫情与非典的发生具有高度的类型性，非典期间也发生了大量的租赁合同纠纷，大部分的法院支持了减租，其理由主要包括以下这些：
跨境电商企业按照下述程序或者方式进行操作，有理有据，积极争取，以求实现减租目的：
主动审查租赁合同中的不可抗力、情势变更、租金减免等条款，为主张减租寻找合同依据。
及时通知房东疫情防控措施对于场地使用的影响。
及时固定和收集经营收入锐减、场地无法使用的证据。
及时关注国家及地方地政府的减租政策和倡导，并主动向房东提供。
及时（越早越好）向出租方提出租金减免的要求，避免在租金支付期限已过、自行不付或少付租金后再提出租金减免要求。
若双方无法就租金减免达成一致意见，承租方应及时通过其他途径（诉讼或者仲裁）主张权利，根据《民法总则》第一百八十八条，本次新冠肺炎疫情租金减免情况对应的诉讼时效应该为3年。
达成减租一致意见之后，尽量留痕，最好签署书面文件。
疫情期间，承租国有物业的跨境电商企业，是否可以申请减租？
可以。
目前，广东各地都陆续出台了疫情期间的租金减免政策。2020年2月7日，深圳发布了《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》规定，若企业租赁的是国有企业的房屋，一律可以免除2个月租金。
疫情期间，跨境电商企业承租私人物业用作仓库或者办公，政府没有禁止经营，但受疫情影响很大，双方合同也没有约定租金减免条款，是否可以申请减免租金吗？
这种情况在跨境电商行业较为普遍。能否减租免租，存在一定争议。
建议企业主动与房屋出租方沟通，一般也可以申请减免一部分租金。目前，已经有很多跨境电商卖家的业主，主动提出减免疫情期间的部分租金。
疫情期间，是否可以直接不支付场地租金？
虽然疫情属于不可抗力（也有人认为属于情势变更，需要具体分析），但是支付租金属于承租人的义务。虽然企业在疫情期间的租赁成本属于绝对的损失，但将该损失全部转移给出租人也明显不公平。
从公平的角度来说，可以请求出租人减免部分房租，出租人和承租人共担部分风险。从非典时期的判例来看，虽然不同法院的观点存在较大差异，但多数是支持适当减租的。
疫情期间，是否可以迟延支付租金？
及时支付租金是承租方的义务，由于当前支付方式的多样化和便捷性，不需要出家门也可以通过银行转账、第三方支付机构付款等方式及时支付租金和物业费。因此，疫情的发生并不会直接影响付款义务的履行。跨境出口电商企业迟延支付场地租金，可能需要承担迟延支付的违约金。
对于部分现金流已经比较紧张的跨境出路电商卖家，可以尝试与出租方沟通，在取得对方同意之后，迟延支付租金。在当前全民抗击疫情的大背景之下，相信很多出租方会理解和同意。
受疫情影响，员工人数减少，库存商品不足，企业是否可以将部分办公室或者仓库退租？
不管是仓库还是办公场所，正常的场地租赁合同期限一般较长（一般一年以上），而疫情的期限不可能会很长。疫情的发生与企业员工减少正常来说不可能存在直接的因果关系。疫情虽然属于不可抗力，但并不会直接导致场地租赁合同的目的不能实现。因此，跨境出口电商企业不能以疫情为由将部分租赁场所退租。
对于确实因为员工辞职或者公司裁员，导致办工场所空置，或者因为库存商品减少，导致仓库空置，跨境出口电商企业可以与房东协商，转租给其他主体，或者协议变更租赁合同。
受疫情影响，员工人数减少，库存商品不足，企业是否可以将部分办公室或者仓库转租给其他主体？
一般的房租租赁合同，出租方会对于办公室及仓库是否可以转租进行明确约定，一般会禁止转租。
对于承租方来说，确实存在大面积的空置场所，可以与房东协商，取得对方的同意。在当前全民抗击疫情的大背景之下，相信很多出租方会理解和同意。
疫情期间，房东减免二房东疫情期间的房租，二房东是否应当给具体使用房屋的承租人减租？
在房东已经给二手房东减租的情况下，二手房东应当主动给具体使用的承租人减免房租。政府及国有企业、集体企业、出租人减免房租的目的，是为了减轻企业压力，共同渡过疫情难关。房东给予二手房东减免房租，从公平的角度来说，二手房东应当主动给具体承租人减租，不应当从疫情期间的减租政策和优惠中获益。如果二房东拒绝，企业可以与业主沟通，请求业主帮助与二房东协商。
与房东协商减租，房东不同意，是否可以起诉房东减租？
提起诉讼是原告的权利，但是不推荐起诉，最好的方式还是与房东协商减租。提起诉讼，一则是存在时间成本（诉讼期限长）和经济成本（诉讼费和律师）；二则是诉讼存在败诉或者部分败诉的风险，完全胜诉的可能性较低；三是房东与承租人属于长期的合作关系，不利于后续的租赁关系处理。
疫情期间，房东不允许企业复工，卖家是否可以拒绝支付租金？
如果根据当地的疫情防控政策，企业不符合复工条件，房东不允许企业复工，企业不能拒绝支付租金，建议企业与房东协商免除无法使用房屋期间的租金。
如果政策并未要求企业停工或者延期开工，房东基于自身的考虑，不允许企业复工，可以视为房东违约导致房屋无法使用，可以拒绝支付场地无法使用期间的租金。
疫情期间，卖家的租赁办公场所和仓库使用不充分，经营状况受损，收入大量减少，困难重重。希望广大房东能够理解跨境卖家的难处，互相支持，适当减租，共克时艰。
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