房产税涉税风险案例及合规解析

房产税涉税风险通常集中在计税依据计算错误、纳税时点有误、优惠使用不正确、计税方式混用、纳税义务人不明确等方面，稍有不慎就会少缴税款，导致存在补缴税款、加收滞纳金甚至罚款的风险。

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风险一：未将土地款并入房产原值，导致少缴房产税。 

规定

① 对按照房产原值计税的房产，不论会计如何核算，房产计税原值均应包括地价款、为取得土地使用权支付的款，及开发土地发生的成本费用等。

② 当容积率≥0.5时，地价全额计入房产原值；

③ 当容积率＜0.5时，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

举例

A企业支付4000万元（含契税），购置一块土地新建厂房，宗地面积0.5万㎡，厂房建筑成本2000万元。

①若厂房总建筑面积0.3万㎡；

容积率=0.3÷0.5=0.6≥0.5，那么地价全额计入房产计税原值计征房产税。计税原值=2000+4000=6000万元。

②若厂房总建筑面积0.2万㎡；

容积率=0.2÷0.5=0.4＜0.5，那么需要折算相应土地面积的价款计入房产的计税原值。

土地单价=4000÷5000=0.8万元/㎡

折算土地面积=厂房建筑面积×2=0.2×2=0.4万㎡。

计入地价=折算土地面积×土地单价=0.4×8000=3200万元。

计税原值=厂房建筑成本+计入地价=2000+3200=5200万元。

剩余800万元（4000-3200）地价无需计入，后续按5200万元为计税原值计征房产税。

注：按房产原值计征房产税的房产，会计核算不影响税法口径

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风险二：未将契税、过户费等并入房产计税原值，导致少缴房产税。

规定

① 固定资产成本含达到预定可使用状态前的必要支出，契税、过户费、权属登记费等必要税费，应资本化计入房产原值。

② 对于依照房产原值计税的房产，不论是否记入固定资产科目，均应按房屋原值计算缴纳房产税，房屋原值应根据国家会计准则规定核算。

举例

B企业支付500万买一层办公楼，另外支付契税15万元和过户费2万元。

房产原值=500+15+2=517万元，企业应据此作为计税原值计缴房产税。

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风险三：房产发生改、扩建或装修支出时，未并入房产计税原值，导致少缴房产税。

规定

① 增加使用功能、延长寿命的改扩建等后续支出，应资本化计入房产原值；

② 按房产原值计税的房产，不论会计是否记为固定资产，均按房屋原价计缴房产税。

③ 未按国家会计制度核算的，税务机关可调整。

④ 以房屋为载体、不可随意移动的设备，如电梯、中央空调、消防、智能化等，无论会计是否单独记账，均应计入房产原值计缴房产税。

⑤ 更换上述设备时，新设备价值计入原值，可扣减原设备价值，对于易损零配件更新，不计入原值。

举例一

企业厂房原值1000万元，改扩建支出300万元（延长寿命5年），应计入原值，计税基础变为1300万元；若计入费用，会少缴房产税，税务机关可要求调整并补缴。

举例二

企业办公楼加装电梯200万元、中央空调150万元，均为不可移动附属设备，应计入房产原值，与会计是否单独核算无关。

举例三

企业更换旧电梯（原值80万元，残值5万元），新电梯200万元，计入原值时可扣减75万元（80-5），净增125万元计入原值。

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风险四：无租使用和存在免租期时计税错误

无租使用时：应由实际使用人按从价计征方式计缴房产税，

免租期内：房产产权人应按从价计征方式计缴房产税。

规定

① 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由实际使用人按依照房产计税原值计算缴纳房产税，产权人无需申报；

② 出租房产时，《租赁合同》约定有免租期的，免租期间由产权人按照房产原值缴纳房产税。

举例一

A企业拥有一栋原值2000万元的办公用房，由应税单位B企业无租使用（无租赁期限约定），当地减除比例规定为30%。

① 年应纳房产税=2000×(1-30%)=1400×1.2%=16.8万元

② 由实际使用人B企业申报缴纳缴纳房产税，A企业无需就该房产申报房产税。

举例二

产权人C企业将原值1600万元的商铺出租给D企业使用，《租赁合同》约定：前6个月为免租期，免租期结束后租金为4万元/月，当地减除比例规定为30%。

① 6个月免租期计税（从价计征）：

月房产税=1600×(1-30%)×1.2%÷12=1.12万元

免租期6个月总计应缴房产税=1.12×6=6.72万元。

② 剩余6个月正常租赁期计税（从租计征）：

月房产税=4×12%=0.48万元

6个月合计房产税=0.48×6=2.88万元

③ 全年合计房产税=6.72+2.88=9.6万元

④ 由产权人C企业申报缴纳房产税，免租期不能零申报，应按申报6.72万元，正常租赁期应申报2.88万元。

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风险五：房产部分出租、部分自用，未按面积/原值拆分，未分别核算，统一按从价或从租，导致少缴或重复缴税。

规定

① 房产自用，房产税应依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，从价计征税率1.2%；

② 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，从租计征12%；

③ 纳税人的一幢房产，一部分自用，另一部分出租的，应按其各自占用的建筑面积/原值比例划分，分别计算房产税；

④ 无法准确划分比例的，由主管税务机关确定。

举例

产权人A企业有一个仓库，原值1000万元，总建筑面积2000㎡，自用了1200㎡，剩余800㎡用于出租，年租金60万元。

①假若全部按原值计税，年应缴税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4万元；

② 自用部分应缴税=8.4×1200/2000=5.04万元；

③假定出租部分也按原值计税， 出租部分应缴税=8.4×800/2000=3.36万元；但出租部分应从租计征，实际应该缴纳=60×12%=7.2万元，

④ 这样出租部分就少缴房产税=（7.2-3.36）=3.84万元，导致企业存在后期补税及缴纳滞纳金的风险。

⑤ 正确的做法是，由产权人分别按自用和出租分别申报缴纳房产税。

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风险六：关联方无正当理由以明显偏低的租金出租房产，面临被税务机关纳税调整。

规定

房产出租以租金收入为计税依据，但租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可参照当地同类房产租金水平核定计征房产税。

举例

母公司A将原值2000万元的一栋办公楼，以年租金10万元的价格出租给子公司B，当地同类房产租金水平为50万元/年；由于价格明显偏低且无正当理由，税务机关核定其年租金为50万元。

① A企业按偏低租金计算房产税，年房产税=10万×12%=1.2万元。

② 按税务机关核定的租金计算：年房产税=50万×12%=6万元。

③ A企业每年需补缴房产税=6万-1.2万=4.8万元；

④ 若已按偏低租金计算缴纳房产税一段时间了，那么A企业在补缴房产税的同时，还需另按日加收0.05%的滞纳金。

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风险七：自建房屋或委托施工企业建设，按“办证”时点缴纳房产税，导致滞后。

规定

① 自建房屋的，自建成之次月起征收房产税 ；

② 委托施工企业建设：自办理验收手续之次月起征收房产税 ；

③ 房屋建成或验收后，无论是否入账、办证，均按上述法定时点申报纳税。

举例

B企业1000万元自建一厂房用于生产，由于规划问题一直未能办理产权证，该企业以未办证为由连续2年未申报房产税。

① 自建房屋的，应自建成次月起，按房产原值计征房产税；年应纳税额=1000×(1-30%)×1.2%=8.4万元；

② 2年合计应缴纳=8.4×2=16.8万元。

③B企业需补缴房产税16.8万元的同时，还需缴纳滞纳金和可能产生的罚款。

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风险八：房企自用出租、出租、出借自己建造的商品房，未及时未申报或延迟申报。

规定

① 房企自用本企业建造商品房的，自使用之次月起计征房产税；

② 房企出租或出借本企业建造商品房的，自交付之次月起计征房产税。

举例一

A房企2026年3月完成自有商品房建造，2026年4月正式投入企业办公使用，则该房企需从2026年5月起，对这套自用商品房计算缴纳房产税。

举例二

B房企2026年6月将自建商品房交付给承租方，双方签订的租赁合同从6月15日起生效，该房企需从2026年7月起，对这套出租商品房计算缴纳房产税。

举例三

C房企2026年8月将自建商品房无偿出借给关联企业使用，8月20日完成实际交付，则该房企需从2026年9月起，对这套出借商品房按规定计征房产税。

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风险九：购置新房或存量房，漏报房产税或延迟申报房产税。

规定

① 购置新建商品房的，应自交付使用次月起计征房产税；

② 购置存量房的，应自签发权属证书次月起计征房产税。

举例一

A企业支付200万购置新建办公房一套，并在2025年8月15日完成交付收房，房产税当地减除比例规定为30%，

① 房产税纳税起点为2025年9月。

②若自用，年应纳税额：200×(1-30%)×1.2% = 1.68万元；2025年应缴4个月，合计=1.68÷12×4 = 0.56万元。

③ 若收房后出租，假定年租金10万元； 年应纳税额=10×12% = 1.2万元。 2025年应缴4个月，合计=1.2÷12×4 = 0.4万元。

举例二

B企业300万元购置一套存量办公房，自己用于办公，在2025年9月20日过户领证，减除比例30%。

① 房产税纳税起点为2025年10月；

② 年应纳税额=300×(1-30%)×1.2%= 2.52万元。

③ 2025年应缴3个月，合计=2.52÷12×3 = 0.63万元。

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风险十：房产转让但未过户，双方都未缴纳房产税

规定

① 转让房产，未办证但已交付使用，按实际使用确定纳税人；

② 以交付次月为界，交付前原产权人（登记产权人）缴纳，交付后使用人缴，即使未过户；

③ 无交付则仍由原产权人缴纳。

举例

A企业于转让给B企业一套房产，2025年6月10日办理了交付，但未办理过户；房产原值为2000万元，房产税规定减除比例为30%。

① 2025年1-6月份，A企业应缴房产税：2000×(1-30%)×1.2%÷12×6 = 8.4万元。

② 2025年7-12月份，B企业应缴房产税：2000×(1-30%)×1.2%÷12×6 = 8.4万元

③ 若双方均未缴纳房产税，那么税务机关可向A企业追缴1-6月税款，向B企业追缴7-12月税款，并按每日0.05%处滞纳金及进行相应的罚款。