如果你最近在日本买房，或者正走到交房那一步，中介大概率已经跟你要过一份材料了。
10 月 5 日之后递交的登记申请，都会按新规走。所以这一阵，最先感觉到变化的不是买家，是坐在中间协调材料的那几个人——司法书士和中介。
从 10 月 5 日起，在日本办房产的登记手续，多了一项「你是哪国人」。
本文涉及的政策条文、材料与日期，均来自日本法务省公开的说明页、省令与通达。
01
这条规则改的，是登记里的哪一步
先把依据说清楚。改的是《不动产登记规则》，依据是 2026 年 10 月 5 日 施行的部分改正省令（令和 8 年法务省令第 23 号），条文落在 不动产登记规则第 158 条之 39。
但这条规则不是凭空冒出来的，它挂在一个已经跑了一年多的制度上。
从 2025 年 4 月 21 日 起，在日本办所有权保存、移转这类登记时，申请人本来就要同时申报一套「检索用信息」，一共五项：姓名、姓名的读音、住所、出生年月日、邮箱。这套信息是给 2026 年 4 月 1 日 开始的「智能变更登记」用的——登记官不必等你申请，就能自己比对住民票，把你改了名字、搬了家的登记顺手办掉。
这次新增的，是这套信息里的第六项：国籍等。
谁要报？本次登记中新成为所有权登记名义人的自然人。 日本人同样要报，只不过填的是「日本」——规则在条文层面是中立的。
它为什么要收这个东西？法务省给了两层解释：一是确认继承发生时该适用哪一国的法律，二是从国家土地治理的角度，掌握外国人取得不动产的实际状况。再往上一层，是 2025 年 12 月日本政府定下的方向：要把外国人的不动产取得，做成一套带国籍信息的掌握机制。
02
谁必须报，三类人不用管
这一节最值得对照自己。适用范围写得很窄，也很具体。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
把这张表收一下，三类人彻底不用管：买方是公司的；房子早就登记在自己名下、这次又不打算再办新登记的；这次只办抵押、不办所有权的。
还有一处常被忽略：规则不溯及既往，已经拿到房子的老业主不会被追溯。但如果你想把自己名下那套房也纳入「智能变更登记」，可以从 10 月 5 日起另外办一次「单独申报」——不用盖章、不用电子签名，浏览器上就能做完，多数情况下只要传一张身份证明的复印件，也不收登记许可税。
03
要交哪几份材料
这一节可以直接截图保存。核心结论是：大多数人不需要为此额外准备一份材料。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
三个实操细节，比清单本身更容易出问题：
细节一：那份住民票，得特意勾一下
默认打印出来的住民票，常常不带本籍或国籍那一栏，要的是勾选了「本籍・国籍」记载的那一版。反过来说，如果你本来就要交一份住民票副本当住址证明，只要那一份上带了这一栏，就不用再重复准备——法务省对此的说明是，能兼用的就不再额外要求。
细节二：复印件上加一句、签个名就够了
护照复印件或住民票副本上写一句「与原本无异」、本人签名或记名盖章即可，不要求公证，也不要求认证。护照复印件要配一份日文译文；如果走邮寄，记得用挂号信，并在信封正面写明里面装的是申报文件。
细节三：邮箱一定要填本人的那一个
这是被代办时最容易写错的一项。法务省写得很明确：邮箱要填登记名义人本人专用的那一个，哪怕申请是代理人办的。因为登记官之后要靠这个邮箱跟你确认，申报办完还会发一封带认证密钥的邮件——邮箱留的是中介的、或者早就没在用的，后面就全接不上。另外，电子申请时用的电子证明书，只能替代「读音」和「出生年月日」两项证明，替代不了国籍证明。
04
万一没报，会怎样
先说结论：登记不会因此被驳回。 法务省的问答写得很清楚，即使同时申报这一步没做，登记申请也不算被拒。
实际会发生的是：登记官发现缺了这一项，会通知申请人或代理人补正；如果期限内没补，就从你提交的材料里能看出的国籍记进去。
但补正通知一来，节奏就会往后挪——交房、放款的日期都可能跟着动。所以这件事的正确姿势是备齐，而不是焦虑。
05
最该看清的：它到底公开到哪一步
这一节是全文最想让你带走的东西。
很多人的第一反应是：日本要在登记簿上写国籍了。不是。
这次收上去的「检索用信息」，记在法务大臣保管的一个内部文件里，是不动产登记法下的非公开对象。你就算拿着地址去法务局调登记事项证明书，也看不到国籍——同样看不到出生年月日和邮箱。这一点法务省在通达里写得很直接：这些是作为内部信息保有的。
真正会公开的，是名字旁边那一行罗马字。
六项信息里有一项叫「姓名的振假名」。日本国籍的人填的是假名；没有日本国籍的人，规则要求改用「姓名的表音，用罗马字表示」。而这一项，法务省的说明里有一句话：申请里提交的罗马字姓名，会被记入登记记录、与姓名并记。
也就是说——登记簿上不会出现「国籍：中国」这几个字，但一个汉字姓名旁边并排出现的罗马字拼写，本身就携带了相当强的信息。
还有一层需要说清楚：这一项并不是这次新增的。 外国人的罗马字姓名并记，从 2024 年 4 月 1 日 起的所有权登记申请就已经在做了。反倒是这次新加的国籍等，是不公开的那一项。
一句公道话放在这里：这不是冲着中国人来的。规则本身国籍中立，日本人一样要报，只是填「日本」；制度的设计目标是搞清楚外国人持有不动产的实态，以及继承时该按哪国法律处理。
顺带一提：法务省另有一套「所有不动产记录证明」制度，允许登记名义人本人或他的继承人，按姓名和住所在全国范围内反查名下的不动产，外国人的检索条件里还可以加上罗马字姓名。但这套制度的请求人是受限的——不是谁都能拿一个名字去查别人。
06
市场端，现在还没有痕迹
一条 10 月 5 日才生效的规则，不可能在价格上留下痕迹。所以这一节给出的不是判断，是基准线。
日本不动产数据平台 Urbalytics 的统计显示：池袋站圈一栋收益物件，售出坪单价从 2025 年三季度 的 385 万日元，走到 2026 年三季度 的 396 万日元，小幅上行约 2.7%；表面利回率（毛租金回报率）中位数 4.65%，平均值被少数高利回个案拉到 5.24%。
半年之后再回头看这组数字，才能分辨究竟是制度在起作用，还是利率和汇率在起作用。所以现在值得做的，是三件事，而不是焦虑：
第一件：把文件备齐
上面那份材料清单，加上一份带本籍或国籍记载的住民票副本。多数人只差这一步。
第二件：把持有结构想清楚
个人名义、共有、还是法人名义——这三种走法，在接下来的登记、持有、继承环节里，成本是不一样的。趁这次要跟司法书士对材料，顺便把这个问题问明白。
第三件：盯住拐点
接下来两三年，看它从「把握」会不会转向「调整」。判断标准很朴素：会不会公布外国人持有不动产的统计、会不会引入持有环节的申报、会不会对非居住者动税。今天这条规则，只是「把握」的那一步。
最后仍然要说一句：日本有它不可替代的地方——法治与公共秩序、医疗、教育，以及日常生活里那种很高的确定性。想清楚要在日本长期生活、真实经营的人，日本依然欢迎。
登记申报的核对清单 & 长居路线对照
加小助手 `feiniao2026`，备注「日本」，她会把这份登记申报的核对清单整理成可打印的版本发给你。如果你还在犹豫要不要在日本长期生活，我们一般不劝人马上做决定——先用一段短期课程住一住、感受一下节奏更划算；真到「长居身份要更稳」这一步，再把日本和泰国两条路线的门槛、时间和续签方式摊开对照，你会看得更清楚。都是免费的，不用填任何资料。
免责声明：本文所引政策条文、材料清单与日期，均依据日本法务省公开的说明页、省令与令和 8 年 9 月 4 日通达整理，为 2026 年 10 月发布时的信息；具体登记的申请方式、所需材料与个案判断，以经办的司法书士和登记所当期指引为准。文中市场数据来自第三方不动产数据平台，政策与汇率实时变动，仅作参考，本文不构成任何投资或法律建议。