零售业正经历新一轮动荡：贸易战扰乱消费、推高通胀并加剧衰退担忧。然而，商业房地产公司科利尔斯（Colliers）周一发布的报告显示，该行业在许多方面已进入稳定期。
核心原因在于，电子商务已不再像过去那样构成破坏性冲击。
科利尔斯分析师Anjee Solanki和Nicole Larson指出，过去15年间，实体店销售额仅在2020年因疫情封锁出现下滑。目前，实体店仍占核心零售销售额的76%以上；尽管电商份额持续增长，但增速已明显放缓。
Solanki表示：“真正的零售现实是，尽管面临关税和关店等逆风因素，来自电商的冲击已基本消退。”
一方面，包括部分独角兽级DTC品牌在内的企业意识到，无论是自营还是通过批发渠道，门店仍是关键阵地；连耐克等老牌巨头也重新重视与传统零售商的合作价值。
另一方面，受亚马逊崛起冲击的传统零售商早已建立自有电商平台。随着消费者期望实现线上线下无缝购退，拥有实体店的零售商反而占据优势。2024年，通过到店自提或店内发货等方式履约的订单约占在线零售额的三分之一——这一里程碑比预期提前一年达成，预计五年后占比将超36%。
实体零售店继续占据主导地位
各渠道的核心零售销售额占比显示，电商发展带动退货量攀升，门店已成为重要退货渠道。据美国全国零售联合会（NRF）预测，2024年退货额将达8900亿美元，约占年度销售额的17%。
Solanki指出，选择店内处理、外包第三方或混合模式，“取决于零售商的业态与优先级”。她强调：“退货是全渠道体验的关键环节。店内处理虽能提升客户参与度和品牌控制力，但也占用空间、影响坪效；外包虽可降本释压，却会牺牲直接触达客户的机会。”
近年来，不少零售商在破产前后缩减门店规模。例如Big Lots年初关闭数百家门店后，计划再关停剩余870家；Joann因今年破产正关闭约800家店；Party City也在关闭约700家门店。
Solanki表示：“当前关店主要源于运营挑战或市场饱和，而非被电商取代。”
与此同时，国际新品牌及复苏企业正积极签约新店。多家Big Lots门店在新业主下重开；Burlington每年计划新增约100家店，并已接手45份Joann租约。科利尔斯数据显示，一季度全美空置率仅4.2%，购物中心入住率达十年峰值。
2018至2023年间，美国新增门店超1.89万家，其中逾5000家由外资企业开设。
然而，开店只是起点，客户体验依然至关重要。Solanki指出：“实体零售的角色已超越单纯交易。”投资体验设计、店铺布局与数字工具的品牌，更能驱动忠诚度与转化率。“为保持竞争力，品牌必须持续重构店内体验，将其融入无缝全渠道战略，以满足消费者在各触点日益增长的期待。”
不过，科利尔斯报告提醒，在关税环境下，单靠门店或电商均显不足——商品成本上升与价格敏感度并存。“零售商需拓展非零售收入来源，以支撑营收与利润双端。”
若关税持续或经济衰退来袭，部分零售商“可能面临利润率压力”。但当前极低空置率意味着，愿重谈租约的房东比例下降——这与疫情期间形成鲜明对比。
Solanki补充道：“小型租户或可选消费类租户或因成本上涨提出特殊诉求。市场瞬息万变，零售商与消费者均需灵活应对；房东也应密切关注变化，在租约谈判与管理中保持响应与一致。”