828新政重塑楼市：当“贵房子”退潮，什么才是真正的好房子？

2026年8月28日，五部门联合出手，商品房销售制度改革、房贷期限延长至40年、资本市场支持房企融资，“三箭齐发”。业内评价，这不是“调控”，而是供给规则的彻底重塑。

有人说，这是房地产从“金融模式”回归“制造业模式”的分水岭。

828新政落地，当“贵房子”的营销逻辑退潮，什么才是真正的好房子？CADE深度对话深耕住宅设计多年的基准方中集团董事、首席总建筑师李迅涛，试图寻找答案。

李迅涛：在我看来，这更偏向项目化管理的思路。每一个住宅项目都是独立单元。开发商获取项目用地后，银行会针对这个项目评估授信，项目相关资金全部用于本项目建设。等到项目推进至竣工验收阶段，老百姓的购房资金也同样服务于这个项目。

过去不少开发企业采用多元的资金运作方式，项目开发背后叠加了较多金融杠杆。如今行业更倡导回归开发本身，专心做好项目建设、建好产品。项目资金专款专用，资金只能用于本项目建设，不能随意挪作他用。这既保障购房者权益，也有利于维护金融安全，让行业资金能够投入到项目本身。

过去做销售展示的时候，很多项目常会打造高规格会所，这类更多属于附加展示价值。当这类附加的展示属性慢慢褪去，最后还是要回到生活的本质。当前可能就是一个阵痛期或者转型期。

包括828新政以后，房产定位就会越来越精准。可能不会再出现100亩以上的大盘。有可能以后就像国外，十几亩甚至几亩、一两万平米一个住宅和社区，从社区化向社群化转变。以后你选择房子，是你对生活的态度、生活方式和社群的选择。

李迅涛： 国家导向是给老百姓提供更好的居住条件，政策的初衷是为大众营造更好的居住环境；而对不少开发商而言，考量更多的却是融资、回款和销售等现实层面，双方的关注点往往存在差异。

我们经常谈房住不炒，但不要忽略了，老百姓的财富大量还是集中在住房上。有一定经济实力的人，更关注把可能贬值的资产换算为相对安全、甚至可能增值的资产。所以房地产的金融属性，不可避免成为很多购房者很重要的考虑手段。让房子看起来很值钱、很贵，符合了市场很大一部分热点。

李迅涛： 全景舱、第四代住宅、大赠送、超豪华大门、豪华会所……这些成为营销标配。但很少有人跟你谈怎么生活、怎么好用、怎么耐久、怎么便于打扫清洁。

值得留意的是，住宅设计正受到类似 “汽车化” 营销思路的影响。汽车行业会固化 523 参数标准：五米车长、两米车宽、三米轴距。如今住宅设计也出现类似倾向，别人客厅做到 8 米，我们就做到 8 米 8；主卧做到 4 米 2，我们就做到 4 米 8。大家会拿各项空间尺寸做横向对比，优先保证方案稳妥、符合市场主流，满足营销诉求，最终产品的市场表现交由客户检验。

将真实的生活场景拆解成量化的数据，再形成营销表达，包装之后呈现给客户。

但社会结构、家庭结构已经发生了巨大改变。 单身家庭、丁克家庭、子女离巢的“盛年夫妻”、以及养宠家庭和机器人等等……这些真实的生活场景，有多少被认真研究过？这是值得深思的。

李迅涛：我们公司总部有一个杜甫的根雕雕像，上面写着“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。

这也是我们的座右铭

给老百姓设计好的生活。

普通家庭往往倾尽积蓄购置房产，住宅本应承载一家人的生活点滴与记忆。我们希望大家买下房子之后，能够住得更安心、更舒心、更放心。但现实里，项目开发的成本压力主要由开发商承担，对他们而言，能够顺利销售、获得市场认可的房子，才算是好产品；而站在购房者的角度，居住体验舒适，才是心中理想的好房子。

所以建筑师的责任感，要在政府政策、老百姓最终使用者、以及委托我们做项目的开发商之间，找到平衡点和价值点。

李迅涛：我们以陪伴感、可控感、生长感、安全感和治愈感这五感，来构建全新的居住体系。某种程度上它是一个方法论，回到家庭的居住体验去重新构建。通过陪伴感来增进亲情、缓解孤独，通过治愈感来疗愈自身、提供安静和安宁的人居感受，通过可控感来让你提供一舒心的、不焦虑的环境，通过安全感给你最基础的守护和健康舒适的居家环境，通过生长感来给你一定的弹性和包容。

为什么会关注这五感？过去的住宅设计，更多是以功能为导向，按照客厅、餐厅、厨房、主卧、次卧、儿童房、老人房这类空间来划分。而当下家庭的构成形态越来越多元。一套住宅拥有 50 年、70 年的产权，它不会只服务某一种固定的家庭形态。我们需要赋予时间弹性，也让空间与功能具备弹性。

李迅涛：我觉得是陪伴感。其实很多时候是大家不说话，在场感受到彼此，或有一搭没一搭聊话，这实际上就是一种空间。就像你去公共咖啡厅，你是要跟咖啡厅里每个人说话吗？但你看着人多的咖啡厅你愿意去，人少的可能就不愿意去。这就是陪伴感。

人与人之间是陪伴，人与空间是陪伴，人与器物也是陪伴。

我们希望借助公共空间的边界消融与功能复合，来实现这种空间弹性。在实践当中，很容易沿用按尺寸进行物理分割的传统方式。但家庭公共空间、陪伴空间的尺度营造，并不能仅仅依靠标准化尺寸来定义。

李迅涛：我认为我们应该在能力上做加法。2009 年之后，房地产行业迎来快速发展阶段，在高周转的行业模式下，设计师和建筑设计企业慢慢交出了一部分专业能力与创作主动权，不少时候更多承担图纸绘制的工作。

过度标准化、模板化的设计方式，会让不少设计师失去自主创作的空间。大家只需要参照既定图纸完成绘制，快速出图、落地建造、推向市场、实现收益。

但随着越来越多国企、央企以及政府平台参与到项目建设当中，市场对设计与项目管理的综合服务需求持续提升，在设计落地、项目管理等方面，更需要专业设计院提供全方位、一体化的完善服务以及更完整的专业支撑。因此基准方中需要持续构建并完善自身综合能力，进一步强化专业能力与创作主动权。

我们现在设计总包业务占比是比较大的，在未来建筑的设计过程中，每一项它都要往深去走，不可能停留在以前的创始阶段。基准方中作为大型设计集团，能为服务城乡空间建设，为未来提供更为全面、优质的设计及咨询服务。

最大的特点就是市场化和专业化，不能脱离客户和需求。

李迅涛：我们成立了好房子研究中心、居住事业部、文教事业部、医疗康养事业部、产业园事业部等等，进行矩阵化管理。这些事业部跟一线公司是生产团队，既生产也赋能，有点像华为以前那种军团制的方式。通过聚焦核心能力的设计师，把好的方法、好的体系、好的标准输送参与到一线。

李迅涛：数字化、信息化以及 AI，一直都是基准方中重点布局的方向。早在 2012 年，我们就设立 BIT 建筑信息技术研究中心，统筹集团数字化建设。目前由集团董事长牵头组建 AI 领导小组，统筹推进 AI 相关落地工作。

我们的思路不是自研底层大模型，而是持续沉淀梳理自有数字资产，建立适配建筑业务的内部标准，迭代行业应用型模型。很多情况下，企业并不需要去研发底层大模型，这类研发并非我们的专长，过重投入反而会带来较大风险。学会把握节奏、保有耐心十分重要，但核心是要主动落地使用 AI 技术。

李迅涛：在我看来，设计院应当充分发挥资深管理者与设计师的价值。如果有经验的主创、管理者没能参与其中，会是很大的损失。为什么要让资深管理者率先上手实践？因为他们积累的经验、判断力、决策能力与沟通能力，是十分宝贵的。

我用五个词来理解，在 AI 时代，我们需要守住的几项核心能力。

文心雕龙，也就是创新创造能力，解决从无到有、能不能把这件事做好的问题；

言出法随，代表实施效率，思考如何高效地将构想落地推进；

房谋杜断，对应决策、判断与审美能力，很多人可以提出方案，但需要人快速研判，确定项目前进的方向；

技高一筹，重点在落地实施的品质把控，AI 不能替代真实的用户需求，项目最终落地，依靠人的把控；

最后是迭迭不休，代表持续迭代更新，保持动态学习，持续应对变化、不断优化。

很多人认为 AI 并不具备创造力。但真正关键的是，落地成果、做好全过程服务这件事，依靠的是人独有的能力，无法被替代。

未来对设计院来说，真正保证这些AI和共创的内容落地服务实施的才是核心，这些是值钱的。

基准方中“五感人居”设计理念将亮相CADE博览会人居万象·好房子3.0主题展区。陪伴感、可控感、生长感、安全感、治愈感——这套从人本需求出发的居住体系，将首次以完整面貌向行业呈现！

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这句千年之前的诗句，在今天依然有着非比寻常的现实意义。

致每一位正在定义未来的行业引领者:

中国建筑行业正站在一个关键的转折点。

“双碳”目标、城市更新、好房子、材料创新、人工智能......时代的命题层出不穷，但真正的答案，从来不在技术的堆砌里，也不在概念的包装中。它藏在那些始终“在场’的思考者与实践者的头脑里、手稿中、项目现场。

他们是建筑师，更是行业议题的定义者。

2026年，CADE建筑设计博览会携手行业领军者，以策展人之名，推出深度专访系列

「策展人·在场」

在这里，我们始终与“在场”的策展人一起，回到设计原点，追问行业本质，共同引领中国建筑的下一程。

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