近期，中泰国际首席经济学家李迅雷在访谈栏目中提出与当下部分市场观点截然不同的判断：并不认同中国房地产周期已经步入筑底阶段。

作为长期主义研究者，李迅雷认为，影响房地产市场至少要看四个维度：人口老龄化、城镇化进程、居民资产负债表以及政策。其中，人口老龄化加速、出生人口减少、2020年以后城镇化进程放缓，都对房地产长期走势不利。

国家统计局数据显示，2025年我国总人口减少339万人，全年出生人口仅792万，出生率5.63‰，人口自然增长率为-2.41‰；60岁及以上人口占比达到23%，人口老龄化持续加速。

与此同时，城镇化的推进速度明显放缓，2025年全国常住人口城镇化率67.89%，年度提升幅度已经远低于十年前的水平。人口总量见顶、新生购房人口萎缩、城镇化红利逐步减弱，多重因素叠加，对房地产中长期需求形成持续压制。

李迅雷重点提出，居民部门资产负债表仍处于缩表阶段，且缩表是刚刚开始，目前缩的幅度并不大。他以美国2008年金融危机后的居民缩表作对比，认为美国居民部门的资产负债表调整已经经历了十七八年；中国的缩表如果从2021年开始算起，现在才五年时间。

央行信贷数据显示，个人住房贷款自2023年二季度起连续多个季度负增长，居民部门杠杆率持续回落。住房占据国内居民家庭总资产六成以上，当房价预期转弱，家庭资产缩水，居民主动降低负债、增加储蓄、规避风险的倾向显著增强。即便多地持续推出降首付、降利率、优化限购等稳地产政策，居民购房的风险偏好依然处于下行通道，不愿意轻易加杠杆入场。

李迅雷特别指出，近年来稳定房地产市场的政策力度不断加大，但政策出台并不意味着市场会立即发生变化，当前支持房地产、维持房地产稳定的政策也陆续在推出，但不是说一推出就一定会怎么样。中国在2010年以后逐步加强对房地产市场的管控，2016年明确提出“房住不炒”，但房价直到2021年前后才开始下跌，中间间隔了约5年。

国家统计局公布的房地产行业数据也反映市场压力仍存。2026年上半年，全国房地产开发投资同比下降18.0%，商品房销售面积同比下降11.6%，住宅销售额同比下滑13.7%，新开工面积持续收缩，房企投资意愿偏弱。二手房市场占比持续抬升，市场从新房增量时代转向存量博弈，进一步印证居民购房行为趋于保守。

此外，李迅雷还指出，当前居民部门仍处于缩表阶段，风险偏好正在下降。

当然，观点同样存在分歧。部分机构认为，随着存量保障房建设、城中村改造等长效机制落地，叠加持续降息降首付，核心城市刚性、改善型住房需求会逐步释放，市场有望逐步磨底。

而李迅雷的长期视角，提供了另一种思考：房地产调整的周期，远比很多人预期的更长，判断筑底，仍需要等待居民资产负债表修复、预期企稳等多重信号确认。

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