要点速览
- Zeilgalerie 将获得 1100 万欧元用于全面现代化改造。
- 目前，20% 的销售面积空置，导致租金收入受损。
- IFM Immobilien AG 计划解除多达 50% 面积的租赁，以引入新概念。
位于法兰克福步行街的 Zeilgalerie 将耗资 1100 万欧元进行现代化改造。这处前 Schneider 旗下的物业亟需焕新形象。
Schneider 在贷款申请中申报面积为 20,000 平方米。然而，在距离银行总部不到一百米的工地标牌上，该面积却正确标注为 9,000 平方米。
自 1992 年开业以来，这家购物中心似乎一直笼罩着厄运。尽管地处法兰克福最佳购物地段，介于刚翻新的 Galeria Kaufhof 和今年二月开业的 MyZeil 购物中心之间，Zeilgalerie 依然日渐衰落。
脏乱程度随楼层升高而加剧
顾客每往上走一层，物业和业态就显得越发杂乱：Tanja's Piercing Shop、Orion 成人用品店以及多家廉价供应商在上层等待顾客光临。
多层商业物业通常被视为存在问题的资产。经验法则表明，每上一层楼，客流量就会减半——而 Zeilgalerie 总共有九层。自动扶梯井道狭窄，宛如一条细毛巾，目前共 52 家店铺环绕其分布。
IFM Immobilien AG 创始人兼首席执行官 Georg Glatzel 承认，目前上层楼层的租金仅在每平方米 5 至 10 欧元之间。该公司于 2008 年 7 月以 5000 万欧元从前任所有者 Signature Capital 手中收购了该物业。
仲量联行（Jones Lang LaSalle）的经纪人估计，Zeil 街区的最高租金可达每平方米 270 欧元——得益于每小时近 14,000 人次的客流量。
最佳地段的天价租金
然而在 Zeilgalerie，即使是 H&M、Benetton 和 Pizza Hut 等位于一楼的租户，平均租金也仅为每平方米 75 欧元。难怪新业主仍认为该物业具有潜力。
IFM Immobilien AG 计划投资约 1100 万欧元用于复兴改造。外墙将进行重新设计，并与邻居 MyZeil 形成“和谐统一体”，正如 Georg Glatzel 所表述的那样。
更多光线与氛围
为配合这一目标，面向 Zeil 的橱窗立面将延伸至两层楼高，同时拆除令人不适的雨棚。进一步改善室内光线与氛围、打造更具吸引力的入口区域，也是此次亟需进行的翻新工程的其他目标。改造将在营业期间同步进行，并计划于 2010 年圣诞节前如期完工。
目前，在总面积已达 11,220 平方米的零售空间中，有 20% 处于空置状态。Glatzel 表示，在重新规划过程中，“最多 50% 的面积将被退租”。然而，位于地下三层商铺的连锁品牌 Benetton 和 H&M 将继续留在 Zeilgalerie。相关租赁合同仍具有中等期限，因此这两家时尚连锁店在未来五年内仍可庆幸自己拥有位于黄金地段的优惠租赁合同。
对“缺乏市场竞争力”的房地产进行重新定位
根据投资者的设想，新行业组合的核心将是服装、配饰以及家居用品。凭借灵活的空间设计和租金定价，Zeilgalerie 可为那些目前仅在区域市场取得成功的有趣商业概念提供发展空间。不过，IFM Immobilien AG 并未透露未来租户的具体名称。
这家上市公司专注于办公和商业领域问题物业的重组与重新定位，并已成功运作多个项目，如海德堡的 Carre-Center 或法兰克福的“罗密欧与朱丽叶”办公楼。“我们收购缺乏市场竞争力的物业，并根据需求对其进行结构调整，使其重新具备市场竞争力”，IFM 首席执行官如此描述其商业模式。
据 Glatzel 透露，IFM Immobilien AG 目前从 Zeilgalerie 获得的收益率为 5%，相当于每年 250 万欧元的租金收入。对于商业地产而言，这并非一个糟糕的数字，但投资者仍期望通过复兴项目获得更显著的业绩提升。
“去干扰”（Un-Storing）与“跨界融合”（Cross-Storing）理念将在此落地实施
“Zip-Shopping”将成为拯救 Zeilgalerie 的制胜概念，IFM 将与威斯巴登的设计机构 3deluxe 合作推进该方案：Glatzel 解释道：“开放式店铺概念，结合餐饮服务和休闲休憩区。‘去干扰’和‘跨界融合’是我们希望采纳的趋势。”
画廊的上层区域也能为此类概念提供理想空间。Glatzel 赞叹道：“拥有绝佳天际线视野的屋顶露台出现在每一本法兰克福旅游指南中。”
与法兰克福市方面，现已修改的外立面设计草案已基本达成一致。最初，投资者打算拆除这座类似停车场的圆形建筑，并将墙体从 Kaufhof 一直延伸到 MyZeil。但市政府显然对现有的建筑结构颇有好感。
“我们希望比 MyZeil 更舒适宜人”
Glatzel 表示：“我们不想与 MyZeil 竞争，鉴于其邻居提供 40,000 平方米的空间，我们也根本无法与之抗衡。”“Zeilgalerie 不是一个购物中心，必须采取不同的定位策略。我们希望比 MyZeil 更舒适，让人们在这里感到宾至如归。”
最迟在 2010 年圣诞节销售季结束时，人们将看到，Zeilgalerie 是否因其独特的布局而毫无机会成为一处具吸引力的商业不动产，或者此前仅仅是因为缺少针对上层楼面的正确概念。