三、母公司签订土地出让合同的土地成本的讨论
案例
2015年4月某房地产开发公司A与国土局签订了土地出让合同，合同确定土地出让金金额为40000万元，A公司支付了此笔土地出让金。此后A公司成立了全资子公司房地产开发公司B，负责该宗地块的房地产项目的开发。公司B取得了土地使用权后，向母公司A支付了50000万元的土地价款。公司B如何确定该宗土地的成本？
土地使用权的处理过程，是影响B公司土地成本的关键因素。
➜ 如果A公司签订了土地出让合同后，并未将土地使用权办理到自己的名下，经国土局同意，土地使用权直接办理至B公司名下。
这在国土地局看来，土地使用权实际是直接出让给了B公司，A公司只不过是代为办理了出让手续和代付了土地出让金额。
因此B公司的土地成本应当是土地出让合同是确定的土地出让金40000万元，而不应当是向A公司支付的金额50000万元。
另外需要注意的是，因于土地出让合同是A公司签订的，出让金也是它支付的，出让金的票据抬头也是A公司；B公司房地产开发项目计算土地增值税扣除土地成本时，没有合法有效票据和相关的证明资料。
因此，B公司应当在确认土地成本时，取得并保存好国土地部门同意将土地使用权办至本公司名下的文书、A公司签订的土地出让合同复印件和支付土地出让金票据的复印件，以便在计算土地增值税扣除土地成本时查证。
➜ 如果A公司已经将土地使用权办到自己名下，仍后再办至B公司名下，这已经属于土地使用权转让行为。
B公司取得土地的成本应当是支付给A公司的土地价款50000万元。但是，同样会存在B公司房地产开发项目计算土地增值税扣除土地成本问题。
因为A、B公司是关联企业，土地转让有可能不开具发票， B公司扣除土地成本时会提供不了合法有效票据。
因此A公司在将土地使用权转移至B公司时，应当开具发票，当然还应当按规定计算缴纳土地增值税。
四、超规划建设补缴土地出让金扣除问题的讨论
案例
房地产开发公司A，所开发的房地产项目规划计容积率的建筑面积54000平方，实际建筑面积60000平方米，规定应当补缴土地出让金。在房地产开发项目清算时，补缴土地出让金可能会发生下面三种情况：
（一）国土局已明确需要补缴土地出让金，但没有确定补缴金额，A公司预提了补缴土地出让金3000万元。
（二）已与国土局签订了补缴土地出让金协议，金额为3600万元，但未支付。
（三）签订了补缴土地出让金协议，支付了土地出让金3600万元，并取得了国土局开具的票据。
以上三种情况下房地产开发项目清算时如何确定可扣除的土地成本？
有关规定明确：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
➜ 因此第一种情况预提的补缴的土地出让金3000万元，不能扣除。土地增值税扣除项目中将可扣除的土地成本明确为“取得土地使用权所支付的金额”。
➜ 第二种情况下土地成本并未实际支付，因此也不能扣除。
➜ 第三种情况下发生的土地成本，在房地产开发项目土地增值税清算时可以扣除。
阳光财税 税收筹划专家
