一
案例基本情况
为简化计算，作出如下假设：
第一，假设上述销售收入不含增值税，开发成本不含增值税，不考虑增值税销售额抵扣土地成本事项；
第二，假设期间费用为销售收入的4%；
第三，本文主要分析企业所得税，简化土地增值税计算，假设一二期土地增值税合并清算，全部为非普通住宅。假设税金及附加为销售收入的6%（含土地增值税、城建税及附加）。
注：
（1）预售时取得预售收入，房地产企业需按预计毛利额预缴企业所得税。
（2）竣工交付后房地产企业需结转收入及成本。
二
不同测算方式下的企业所得税税负
1.静态方式下企业所得税测算
若不按运营计划区分纳税年度，按静态方式测算，则应纳企业所得税=项目利润总额21亿×企业所得税税率25%=5.3亿（小数点后保留一位，四舍五入）。
三
所得税损失形成原因及对策
从上表可见，造成上述税收损失原因有两方面：一是运营计划将公寓及其车位安排在最后销售，其销售收入35亿对应36.5亿的土地及开发成本形成了1.5亿元亏损，而项目后续没有应纳税所得额弥补这一亏损，造成所得税损失；二是公寓及其车位在预售阶段按15%预计毛利率计算当年度应纳税所得额，由于公寓及其车位本身亏损，其竣工年度无法产生足够的应纳税所得额抵减前期预计毛利额，造成所得税损失。
要避免上述企业所得税损失，笔者认为：
一是及早做好预防。在编制项目运营计划过程中，全面分析所得税的影响，如经过全面分析原拟定的运营计划会造成所得税重大损失（增值税、土地增值税亦然），应检视是否对该计划作出调整；
二是充分利用已形成的亏损。如果问题已经形成无法改变，例如案例中项目已进入公寓及其车位开发运营阶段，那么可考虑日后继续以项目公司为主体，持续开发其他项目。那么，公寓及车位形成的亏损将在日后其他开发项目中得到弥补，避免所得税的损失；
三是综合考虑其他方案。例如本案例可考虑在公寓及其车位的建设阶段，将其地块或在建工程按市场公允价格进行剥离，以提前在住宅及其车位结转年度确认公寓及其车位的亏损，使盈亏相抵，可避免、减少所得税损失。但是，采取这一方案要综合分析相关税收政策、税务定价，以及是否符合本企业的运营目标等问题。
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文章来源于中国税务报，作者冯骏驰，周小玉，感谢作者分享。我们对文中观点保持中立，对所包含内容的准确性、可靠性不提供任何明示或暗示的保证，请仅作参考。我们尊重原创作者的成果，如有侵权，请联系我们及时删除。
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