房地产成本控制关键点

景观设计

（一）存在问题

1、景观与规划建筑没有有效对接，景观应成为前期规划的一部分。

2、打破专业之间的封闭式审图习惯，以及形成专业化的施工图交底小组。

3、景观设计战略合作伙伴数量有限，设计质量不高，管理不到位，从而影响设计进度和工程建设质量。

4、应提炼出品质高的限价景观模块和元素，推广到各产业园。

（二）对策

1、各项目立项后，现场勘查的基础上，考虑景观、规划、建筑三个专业相互配合完成总体规划，为提升景观品质打下规划基础。

2、各专业之间、各项目经理之间要形成讨论的习惯和氛围，宜形成会议制度来打破“闭关”，形成景观施工图交底专业化小组。

审图环节要加强对方案及施工图品质的审核，对设计质量管控采取以下措施：

（1）方案评审：要求设计单位提交全面、完整的设计方案，即不仅需要总图、平、立、剖面、效果图，而且需要交通分析方案、与建筑首层平面对接的方案、主要材料选择方案；组织基建总部相关专业进行讨论、评审，以确定其方案为最合理方案。

（2）施工图审核首先审核施工图与领导确认的方案是否符合；制定各专业施工图审核技术要点，规范审图人员的行为和审图点，使设计图纸质量处在受控状态。

主要技术要点有：审核绿化设计对苗木市场不了解造成的浪费；不分级别与区域过分运用高档石材、不采取合理的工艺作法造成浪费；水景的设计是否合理，严格控制水景的规模，提高水景观的利用率，减少不必要的浪费。

土建结构是否合理，杜绝因此造成的设计浪费。

审核水电的景观效果和成本合理性。

形成景观施工图审核的专业小组，并作为施工交底的成员。确保审图的连续性和专业配合度。

重点引进国内外行业顶尖设计团队，要求尽量不采用明星式的设计公司或设计组合，一个设计服务团队必须拥有同重量级别的主创人员三人或以上，只有这样的设计团队出来的作品才会是客观优秀的。

3、借鉴以往三一成功的产业园景观和中外成功的工业园景观，提炼出高品质的设计细节、元素，作为三一景观风格的物化依托，创造性地应用到新建项目中去。搜建筑网。景观美是有其规律的，可以尝试培养、确立三一景观美学的方向及认同习惯。

4、明确景观所和各人员的岗位职责，制定内部管控流程，对照流程、岗位职责要求进行奖惩管理。

给排水设计

（一）存在问题

1、单体给排水系统不合理，尤其是给水系统，消火栓系统；室外给排水管道设计不符合三一要求，走向埋深不合理。

2、给水及消防系统资料不准确，导致系统不经济合理。

3、选用的材料设备不合理或者不符规范要求。

4、整个园区的规划要具有整体性、统一性，不应经常进行整改，否则也会造成增大成本。

（二）、对策

1、对给排水设计质量管控采取以下措施：

（1）方案评审：要求设计单位提交全面、完整的设计方案。

组织基建总部相关专业进行讨论、评审，以确定其方案为最合理方案。

（2）施工图审核各基建本部，业主方应向设计院和总部提供业主要求和市政资料，以便设计院进行合理设计，总部进行图纸审查。

要求设计单位提供设计图纸的同时提供计算书，以便总部专业工程师审核各系统合理性。

组建强大的施工图审查队伍，集中行业内优秀的各专业工程师对施工图纸进行严格评审，对出现重大问题的设计院（公司）以及基建本部（组织施工图设计人员）进行评价和处罚。

制定各专业施工图审核技术要点，规范审图人员的行为和审图点，使设计图纸质量处在受控状态。

2、项目部必须确保市政资料的准确性，对有疑义的内容，项目部有义务进行及时落实，对提供资料错误且不配合要求测量的项目部进行处罚。

3、业主对材料有特殊要求时，应在施工图设计前提出，如无要求时采用常规材料，水管管材应根据当地实际情况选择性价比高的材料。

4、跟使用部门详细沟通，明确其使用需求及征地进程，提供经济合理的给排水规划方案。

暖通、动力设计

（一）暖通专业存在问题

1、空调设计方案不合理或不是最经济的方案。

2、暖通设计师根据经验，建筑物维护结构冷负荷往往比节能计算出来的大，为了保证空调效果，设计师会选大空调设备，导致成本增加。

3、需进行装修设计的建筑，不能在建筑设计阶段同时进行装修设计，造成空调系统需设计两遍，且很可能空调系统不再是最优方案；部分厂房工艺空调设计，由于工艺条件不充分，空调负荷中与工艺有关的负荷由工程师估算，负荷过大、过小都是空调系统的一种浪费。

4、暖通施工图纸设计细节不够，在施工及采购时出现漏洞，导致施工措施和采购的设备、材料不满足设计要求，引起返工、材料作废等影响三一工程建设质量和成本。

5、对设备、材料的价格不清楚，无法在设计中优先选用性价比高的设备、材料。

（二）暖通专业对策

1、导致空调方案不合理或不是最经济主要有两方面的原因，针对设计院采取以下措施：

（1）对设计师进行设计资质审查；

（2）要求设计师来我部进行设计联络并组织其现场踏勘；

（3）要求设计院提供空调方案，检查其前期配合工作是否到位；

（4）对大型空调项目要求设计院进行方案比较；针对使用部门采取如下措施；

（5）与使用部门明确建筑使用功能、使用要求及使用运行方式，一旦确定后，不允许在使用功能方面进行较大调整；

（6）与使用部门讨论明确建筑档次及需求，在设计时即按照相应档次的设备选型进行设计，对于美观要求不高的建筑，可以设计选用性价比较高的设备。

2、对建筑维护结构设计进行审核，在保证立面效果的前提下，采取降低维护结构冷负荷的措施，并提请项目部注重保温材料的施工措施和质量。

3、在建筑设计时即与使用部门明确建筑功能分隔，并明确建筑吊顶高度，由设计院进行空调专业设计；在装饰设计时，不允许对房间分隔进行较大调整。对于厂房工艺空调设计，必须在使用部门完善影响空调设计的工艺资料后才进行设计。

4、请造价成本部在算量时，将暖通施工图中存在的问题反馈到设备所所长处，由设备所安排答疑并在今后的施工图审查中注意此类问题审查；审查基建本部提交的招标技术条件。

5、请造价成本部对设备专业常用材料进行价格比对提供设备所，项目部调研当地材料价格，提供给设备所。

（三）动力专业存在问题

1、动力站房距离负荷中心太远，造成浪费；

2、工艺用气量提供不准确，工艺设备配置偏大，不能充分使用；配置偏小，不满足使用要求，均造成浪费。工艺用气点提供不准确，按标准设计在每个柱子上均设用气点，造成一定浪费；

3、动力设备无专业人员进行维护，设备损耗大，造成浪费。

（四）动力专业对策

1、在总图规划阶段，统一考虑动力站房的位置，通过与各部门和相关专业协调将其放在最经济、合适的位置；

2、设计前，与使用部门充分沟通工艺使用需求，并审核工艺条件，在符合施工图设计条件后，才进行相关设计并对变更进行严格把控；

3、提请使用部门重视，由专业人员进行维护。

电气设计

（一）存在问题

1、总图箱变位置不合理，导致电缆敷设浪费。

2、工艺资料不准确，影响用电负荷计算的准确性，进而影响开关、线缆规格，变压器容量，母排规格或母线槽容量的准确性，造成浪费。

3、导电体材质的选择不合理，导致电器元件成本增加。

4、招标范围界定不清或一个项目分成若干项目招标，比如说有装修要求的，部分设备专业管网预埋是属于土建还是装饰，没有很好的区分，导致漏项或是重复招标。

5、使用需求设计前不明确，导致设计变更频繁。

（二）对策

1、设计方案阶段与设计师、使用部门充分沟通，确定最经济、合适的总图箱变位置。

2、设计前，与使用部门充分沟通工艺使用需求，并审核工艺条件，在符合施工图设计条件后，才进行相关设计并对变更进行严格把控；

3、导电体材质价格根据当地调研和技术比较，选用最经济、合适的材质；

4、提请基建本部注重招标技术范围的审核，要求基建本部起草招标范围时明确细化；

5、加强设计前期规划时与使用部门的沟通，并严格把控设计变更。

成本控制之《设计审查》

设计质量的高低，将直接影响工程成本。因此，对设计图纸进行有效的审查，是能有效节省工程成本的最直接、最有效的措施之一。

（一）存在问题

1、设计成果的质量普遍低下：

（1）设计人员自身素质不高，设计成果质量低下；

（2）设计单位的自身审查（包括校对、审核、审定、会签）流于形式，严重者根本就没有自审（有的是专业设计人员不足，有的是不重视自审，有的是设计时间不够）；

（3）社会的急功近利思想对设计人员的影响，造成追求数量，忽视质量。

2、设计过程中，我方相关部门与设计单位沟通不够，造成设计成果与公司要求相差很大：

（1）设计条件不全：如工艺设计滞后，造成设计成果与生产要求不符；没有向设计单位下达《设计任务书》，仅仅是电话或口头通知，造成理解的偏差；

（2）设计过程中，缺乏有效的沟通与检查，只关心出图时间；

（3）过分追求建设时间，没有给设计单位合理的设计周期。

3、组织设计的部门（基建本部、规划建筑设计院）对设计成果缺乏有效的初审。

（二）对策

1、充实审图中心力量，集中行业优秀人员，对设计文件进行严格审查；

2、制定公司通用的《基建设计技术措施》，规范组织设计部门《设计任务书》的要求内容，使公司的一般性要求达到规范化；

3、建立有效的检查、评价制度和办法，对设计成果的好坏，对组织设计部门在设计组织、初审方面，进行经常的检查和评价，并将评价结果与设计付费、对设计单位的处罚、对组织设计部门的绩效考核进行挂钩；

4、制定各专业设计文件审查流程、审查技术要点，规范审图人员的行为和审图要点，使设计文件质量处于受控状态；

5、建立和有效执行《审图中心激励与考核制度》，提高审图人员责任心，对审图质量进行有效的奖励和处罚管理。

（三）具体措施

1、对设计图纸各专业的系统进行合理性、经济性审查：

(1)对建筑专业：根据使用需求，进行平面布置的合理性审查，校核人流、物流交通的有效性，减少不必要的公共面积和楼梯、电梯数量；

对各功能面积进行审核，能有效提高单位面积的利用率；审查建筑物的耐火等级定性、防火分区划分是否合适，以减少由于定性、分区不当，造成各专业消防费用的增加；

(2)对结构专业：依照地质勘探资料，对设计的基础形式进行审查和优化，使基础设计在满足建筑物对基础的各项要求的前提下，做到经济性好、施工方便等；对建筑物的上部结构进行审查和优化，在满足建筑物规范要求的前提下，做到经济性好、施工方便等；

(3)对总图布置：根据使用需求和相关规范，对园区的总体布置进行审查，在保证人流、物流交通的有效、合理，及集团对园区布局的总体要求下，减少不必要的用地；

根据使用需求和相关规范，对园区辅助建筑、公共站房的布置进行审查，调整、减少或合并部分建筑，以节省建设成本和运行费用；

(4)对公用专业（包括强电、弱电、给排水、通风、空调、采暖、气体、环保等）的各系统进行合理性审查：公用专业的系统设计是否合理，是影响本专业基建造价的最重要因素。

因此对设计图纸进行这方面的有效审查，是节省基建成本最直接的措施。在审查的同时，再提出优化方案，不仅能起到节省建设成本、或建设时间的目的，还可以做到减少今后的运行维护成本。

2、对各专业的设计图纸进行是否符合集团通用性做法、标准化要求的审查：集团的通用性做法和标准化要求，不仅是公司文化的体现，由于用量大，也是节省建设成本、运行维护成本的重要措施。

3、对各专业的设计图纸中的“大宗”用材等进行审查：对大宗用材，审查设计选用是否符合集团大宗采购要求，以节省采购成本和今后的运行维护成本。

标准设计

（一）存在问题

三一基础建设缺少标准的设计，从工艺→基础建设→使用均未标准化，导致工艺设计→建筑设计等设计内容各不相同，同一建筑单体有多种设计标准，造成管理困难，缺少经济性。

（二）对策

1、使用部门在提供使用需求和工艺时，应采用标准的格式及标准的计算方法，使需求和工艺结合实际，因为需求和工艺未结合实际，往往造成极大浪费与不合理，这是造成造价成本增高的最大源头。

2、采用标准工艺设计和标准基建设计，可以使大量的构件、设备、材料标准化，实现模板化的生产和采购，从而节约大量的采购和物流成本。

3、采用标准化的设计，可以有效的控制造价的标准化，使设计和施工都处于可控的范围之内，从而节约大量的管控成本，减少无谓的变更量，减少施工中的不确定因素。

使领导对项目未来的效益有充分的了解和减少项目投资风险，给领导的抉择提供正确、可靠的资料。避免造成无谓的浪费和损失。

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