房地产合作开发、土地投资并购、员工跟投计划、融资计划……在这些针对房地产项目实操过程中经常见到的方案、合作协议等文件中，经常会见到一类条款，即在项目开发未实现最终利润分配时，需要提前对项目进行“模拟清算”。“模拟清算”条款的内容，涉及方方面面——如合作各方如何提前实现对项目的收益分配及物业分配，如何对项目现金流进行使用、如何对项目未清算的税款及未支付的工程款进行使用，如何对自持物业或合作回购物业进行合作安排，以及如何对项目收购前后的税务成本进行筹划。这些“模拟清算”相关条款既需要在合同条款中进行明确，也需要能够有效地落地实施，以免双方产生争议。因此，如果合作双方能够提前预判到这些条款中存在的“坑”，并能有效避免入坑，方能合作愉快，和气生财。
本系列文章将就项目“模拟清算”中的“坑”条款进行预防，以帮到各位！本文是本系列文章的第一篇，笔者主要就“模拟清算”条款的概述、适用情形、存在的争议等进行分析，仅供同业人士参考。
一、“模拟清算”条款概述
在房地产投资并购业务过程中，出于多种因素的考虑，收购方或（被收购方）一方并不实际参与到目标项目的最后实际清算，而是在项目现金流回正或项目销售回款达到一定比例时，选择通过股权转让的方式实现对目标项目的退出或完成对目标项目的最终交割。因此，在此类投资并购合同条款中，并购交易双方就需要针对项目清算设计项目模拟清算条款以保证届时并购交易双方的利益诉求。同时，与项目模拟清算条款同步，还会搭配使用的还有预分配条款，税务发票担保条款，拆赔成本兜底条款等等。
虽然，看似在项目投资初期，收并购双方已经通过合同条款的设计对后续项目模拟清算事宜予以了约定，但是当项目推进到合同条款规定节点时，项目模拟清算条款在实际执行过程中又将面临哪些问题和争议呢？下文我们就带大家了解下项目模拟清算中的那些坑。
二、“模拟清算”条款适用情形
在明晰项目模拟清算条款在实际执行过程中将面临哪些问题和争议之前，我们需要首先了解哪些项目需要适用项目模拟清算条款。笔者结合自身操作经验，归纳主要有以下三类项目会适用到“模拟清算”条款。
（一）目标项目内有部分业态为非合作范围
如某城市更新项目，根据专项规划方案项目内存在多类业态，包括住宅、商业、办公、产业生产用房、宿舍、公共配套设施等。通常在收购方收购实施主体项目公司股权时，需要与实施主体项目公司原投资方（被并购方）协商确定好该项目的合作范围，由于产业生产用房需要企业未来自持，收购方作为房地产开发企业，对该业态物业无法通过销售进行去化，因此后续在合作分配时，需要考虑该部分是否纳入整体合作范围。如纳入整体合作范围，双方需对自持物业的分配比例有明确约定，并以此来进行项目清算。如不考虑纳入合作范围，则该部分自持物业应由原投资方单独享有投资收益，并以此作为双方分配及进行项目清算的基础。
因此在上述情况下，需要考虑两个问题，一是如何以分配物业方式处理部分溢价，二是对于被并购方分配的该部分物业，在区分是否对外销售的情况下，对现金流使用、收益分配及税费承担、收购方退出等方面均应进行充分考虑。
一方面，如何以分配物业方式处理溢价的问题。部分建成后的物业作为溢价支付给被并购方，实质上相当于由项目公司向被并购方分配该部分物业相对应的“利润”，因此需要在协议中约定，该物业无论自持或销售，所产生的收益或产生的税费及其他支出均由被并购方自行承担。
另一方面，对于被并购方应分配的该部分物业，会存在自持经营和对外销售两种情况。如被并购方将来拟自持经营，不对外销售，则项目公司在物业建成后，该部分物业由被并购方通过项目公司自持经营，收购方获得其他物业销售所得收益后，退出项目公司。如被并购方通过项目公司将该部分物业对外销售，则该部分物业在销售过程中取得的收益，以及应支付的税费，均由被并购方承担；项目公司在取得相对应的销售回款后，归被并购方自行支配，不纳入其他物业回款分配中。
（二）目标项目存在较多关联负债需原投资方（被收购方）解决
如某项目公司名下同时有多宗土地待开发，部分地块由被收购方单独开发。同时，在收购方收购项目公司股权前，被收购方作为原有投资方已经以项目土地作为抵押物或以项目公司股权作为质押物为整体项目融资提供担保，且融资金额较大。收购方在对目标地块进行收购时，目标合作地块的的总债务及注册资本额远超出目标合作地块的作价。在此类项目中，应考虑同一公司下拥有多宗土地，如何在不剥离地块条件下实现其中部分地块的合作。同时，需考虑对于其他地块应负担的债务，如何确保债权人不向目标合作地块或收购方追偿？
对此，双方需明确收购方入股项目公司取得相应股权的实质目的是获取目标地块 100%的权益，项目公司其余资产权益仍归被收购方所有。目标合作地块与其他地块的成本、税费、收益、债权债务按照各自区域独立核算并分别成立专属资金账户负责专属记账及独立收支。
为保证非目标地块作价的部分不纳入目标地块进行核算，影响目标地块收益或现金流，需将超出目标地块的作价进行拆分，纳入其他地块核算。可采取的方式，一般是对目标地块作价拆分为股权转让款+目标地块核算债务，其他债务均由其他地块偿还。但由于债务独立划入不同的地块核算属于合作双方内部的约定，无法对抗第三方，因此对于项目公司对外债务中的第三方负债，应优先进行偿还，确保项目公司纳入其他地块核算的债务均为被并购方或其关联方的债务。
另外，在投资方保证了本次投资交易利润率的情况下，提前进行项目清算退出，同时将相应的债务问题、项目清算问题交与被并购方解决。
（三）对被收购方存在兜底要求需要在未来某个时间节点支付相应收购价款
在城市更新项目中，由于项目周期长，更新项目内的拆迁补偿成本不可控，预期规划不符合法定图则等原因，收购方在对目标项目进行投资测算时需要框定拆迁补偿成本，对预期规划指标也要进行相应的锁定安排。因此，城市更新项目的投资并购条款中，多以土地正式获取（即签订土地出让合同）之前的成本包干价为依据约定收并购交易总对价，以此锁定相应的项目成本。
即使交易双方在投资并购合同签约时点暂时锁定了项目交易成本价格，由于项目指标不可控，支出成本不可控，市场销售价格不可控，导致项目实际的成本及利润均在时刻发生变化，不仅需要在未来某时点对项目总体投资金额、成本及利润进行重新测算，同时也需要在并购合同签订时，对并购款项的支付进行相应的节点控制以保证收购方的投资目标及利润。
对此，在收购方要求被收购方对项目某项指标、成本、事项进行兜底时，项目未来某一时间如何进行交易总价格的确定，如何确定具体支付节点应支付的金额、以及如何保证项目的预期利润，即需要通过项目清算条款予以约定。
三、模拟清算条款面临的问题和争议
在上述这些各类型项目中涉及的这些清算条款执行过程中，一般多面临如下争议：
（一）双方对成本发票条款的执行存在较大争议
在以包干总价收购模式中，由于收购方向被收购方支付的总价款不仅包括项目实际支出的成本，亦包括被收购方收取的项目溢价款，为保证溢价收购款部分能够成为项目公司成本，收购方需要求被收购方对项目成本发票的提供进行保证或兜底。由此，在实际交易并购执行中，双方对成本发票条款的执行存在较大争议。
容易引发争议的情况主要收购方将收购价款的的支付与发票提供相挂钩，将发票提供作为支付收购价款的前置义务，对被收购方而言，想要顺利收取收购款需要达到一定的付款条件（其中即包括提供等额的发票）。
除了成本发票能否提供外，关于成本发票的提供方式通常在合同中并无实际的约定，一般都是大致表述成提供合法、等额的可扣除的发票，但具体发票应如何提供给项目公司，双方容易产生争议。另外，被收购方虽然提供了成本发票，但该发票是否可做税前扣除，企业所得税和土地增值税税前扣除标准亦有所不同，导致在后续合作中容易发生较大争议。
（二）对项目清算成本的理解双方容易产生争议
通常情况下，双方对土地成本一般约定一定价格做为税前扣除标准作为清算依据。但在实际履行中，有交易方认为以一定价格作为清算标准是违反相应税收法规的，应以据实标准结算。交易方有上述认识，主要是因为交易方将项目模拟清算与土地增值税实际清算义务进行了混淆。尽管在大多数的司法裁判案件中，项目模拟清算的方式获得了多数法院的支持，但是由于对项目模拟清算执行缺乏具体约定，因此，即使获得了法院的支持，如何落地实施，也是困扰双方的一大问题。
（三）税负承担问题双方产生争议
在投资并购协议中，双方一般对税负承担有了明确的约定。针对税负承担的问题，有交易方认为违反税收法律义务性要求，并以此要求调整税负负担条款履行义务。关于税负承担的约定是否有效，是否能够被实际履行，在司法裁判中，需要综合考虑税种、纳税人义务等多种因素进行判断。
“分地块或分业态合作模式”中的模拟清算实务
一、 “分地块或分业态合作模式”概述
二、案例实务分析与对策
三、模拟清算的重点工作预判
一、“分地块或分业态合作模式”概述
在房地产投资开发过程中，项目合作各方由于利益诉求的不同，将通过相互博弈以构建不同的项目合作开发模式，“分地块合作、分业态合作”就是其中较为复杂的一种。
分地块合作、分业态合作”合作开发模式的产生主要是由于合作一方（土地方）具备一定的资质或资源能够更为容易获得土地资源（如城市更新项目、产业勾地项目等），但其往往没有房地产开发经验，缺少品牌溢价及开发建设资金。该类合作方对土地资源溢价需求高且隐藏一些较为复杂的社会关系，但其对合规性要求不高，可承担土地正式获取之前的高风险，同时也没有业绩增长的压力及对市场份额的要求，其对于上市房企、品牌房企来说，正好与之形成优势与劣势的互补。品牌房企与该类合作方合作不仅能获取低价优质的土地资源，还可以通过合作方的安排隔离一定的风险，同时还可通过并表扩大其规模，美化其财务报表。但通过一定资质或资源优势获取的项目往往不如招拍挂的项目那么尽如人意，同一项目内既存在好吃的肥肉（住宅、商业类项目），亦存在难啃的骨头（产业项目、写字楼项目等）。于是便有了一方出地，一方出钱的“分地块合作”与“分业态合作”模式。
与其他模式相比，该模式不能对非合作地块进行剥离处理，不能另成立项目公司用于合作地块开发，合作双方仅能在原项目公司范围内对不同地块或业态进行分别开发，因此，该模式在实务中难点甚多，包括合作双方需要共用一个开发主体，在对外责任上无法明确划分，对内安排上，需要在股权治理、管理模式上进行有力管控。具体到实操中，除了要在合作协议中有明确的约定外，还要在后续对资金投入、股权分配、销售管理、盈余管理上做好充分的应对。
二、案例实务分析与对策
鉴于“分地块或分业态合作模式”的复杂性，需要时时对项目的进展进行管控，因此合作各方较多会采取“项目模拟清算”的方式，形成动态管理和精细化管理，以求通过“模拟清算”来降低该模式下的不确定风险。下面将以实务案例为例开展对该模式的分析：
实务案例一：分地块合作
T集团是H市房地产开发企业，有全资子公司甲（项目公司），甲公司名下有三块土地，分别是A地块、B地块、C地块，三个地块属成片开发，统一出让项目。现C地块已由T集团通过项目公司进行独立开发建设，已售面积已经达到可售面积的70%。在并购时点，该C地块项目已封顶，暂未竣工验收交付。除C地块外，A地块、B地块尚未支付地价，未进行开发建设。
T集团因资金紧张原因，拟引进知名地产公司D共同开发，达成合作要点如下：
1. 双方就A地块、B地块共同合作开发（合作地块），合作地块由双方共同投资，共享利润，同股同权。C地块仍由T集团继续完成销售开发（保留地块），由T集团公司独立开发，独享利润。但因三个地块不能分割原因，故不另设立项目公司，仍在甲公司名下进行合作开发。
2. 对于双方共同开发的A地块、B地块，D公司和T集团双方约定按60%：40%进行投资和利润分配，合作协议签订后，T将60%的股权转让给D公司，但双方在合作地块的利润按双方实际投资进行利润分配，60%为名义股权。
3. 合作地块的土地成本由T集团按6亿元包干，D公司在目标地块完成销售后，以6亿元土地成本模拟清算分得利润后，T集团通过回购D公司股权方式实现退出。
实务案例二：分业态合作
深圳W公司已完成该市G城市更新项目二期的计划立项、专规审批工作，还需要完成三资平台过会、拆迁赔偿、实施主体确认、供地等工作后开展开发工作。二期项目单元规划计容建筑面积 25 万平米，其中住宅 7.5万平米，商业1.15万平米，另还有保障房（人才安居房）、办公用房、产业用房、配套宿舍面积若干。除产业用房和回迁房外，其他都可对外销售。除此之外，该W公司尚有G项目一期产品已进入销售阶段。
现W公司因资金紧张，急需资金进入以便完成余下拆迁赔偿中货币补赔及补缴地价工作。
S集团作为全国Top30开发商，因面临项目断档，急需有成熟项目可以入市，同时来自于S集团公司业绩增长的需要，急需新项目并表，提高集团业绩规模。
现W公司与S集团公司达成如下合作要点：
1. 二期住宅及商业可售部分，S集团以固定单价的土地成本收购，总对价款约15亿元，该部分由S集团开发投资，开发后由S集团对外销售，享受该部分的开发利润。其他部分仍由W公司销售或自持，自负盈亏。
2. W公司保证向S集团提供15亿元可税前扣除的全额土地成本发票，若不能提供，则S集团按15亿元土地成本进行模拟清算，并分配利润后退出。
3. 为保证S集团对本一期和二期项目的并表，S集团要求持有项目公司不少于51%的股权，但该51%的股权为名义持股。除住宅和商业外，S集团不享受一期和二期除住宅和商业以外的利润。
4. S集团可为W公司就其自持和销售部分开发产品部分提供代建代融支持，按其集团统一对外利率标准收取约定利息，W公司应提供担保。
上述D公司和S集团虽然获得了项目公司超过50%的股权，但实质上仅获取目标地块的权益，其余资产权益仍归合作方所有，该部分股权不作为合作双方决策和分配利润的依据，而仅是作为持股、并表的要求。
案例一中，基于目标地块与保留地块合作方式的特殊性，A地块、B地块、C地块对外是一个法人主体下的地产开发项目，但对内是分账管理，A地块、B地块由双方共同管理、合作开发，C地块由T公司独立开发，故目标地块与保留地块的成本、税费、收益和债权债务都按照各自独自核算，并分别成立专属资金账户专属记账及独立收、支。案例二中，S集团也仅对住宅及商业部分利润和业绩要求。
在项目公司内部，对于合作地块与保留地块分工核算要求，项目公司需要将不同地块开发虚拟成内部机构，各有自己的资产负债表、利润表、现金流量表及权益表，才能方便未来模拟清算与利润分配。进而要求不同地块应有各自独立的人员管理、资金管理、成本费用管理、销售管理，乃至品牌管理。
三、模拟清算的重点工作预判
根据笔者以往的项目经验，通常在该类模式项目中的模拟清算一般需要有如下几点重点工作：
（一）区分成本对象，归集成本与费用，实现独立核算
在分地块或分业态合作模式中，基于同一建筑物的不同地块不可分割建设，分业态合作则要考虑物业分布是否方便能分割建设，虽然对外是由项目公司作为甲方统一签订总包合同等各类合同，并支付资金，成本费用也一并在项目公司列支，但对内则应按不同的受益对象对成本费用进行归集和分摊，并最终归属各自实际承担人。因此，在实务操作中，需要对不同成本对象（合作地块及非合作地块）的开发成本及税费进行独立核算。凡是可以专属于某成本对象费用、收益、责任、投入均进行专属记账，独立核算，包括但不限于：专属于各成本对象的开发建设成本（设计费、监理费、工程施工费、营销费用、员工报酬及福利待遇等）、销售收入、物业价值、税、费，以及各成本对象开发建设过程中所发生的债务、责任、赔偿、处罚等。
（二）做好分账工作，独立资金管理
既然在分地块或分业态合作模式中，各方是分地块/分业态合作的，那么对资金账户进行独立设置，更容易分清权责。具体实务操作中，应对各成本对象独立开立银行账户，并各自对应各成本对象的收入和支出，便于资金方面的独立核算。如在分地块合作项目中，所开立账户可以分别命名为“保留项目专属资金账户”和“目标土地专属资金账户”，针对其中保留项目专属资金账户由甲乙双方进行共管，保留项目的销售回款优先用于保留项目的开发建设及债务偿还，而针对“目标土地专属资金账户”则由甲乙双方另行按照共同开发的原则进行约定。
（三）做好税负分配，预留税款以保证清缴
在分地块或分业态合作模式中，对于不同地块，由于合作范围不一样，各方所应承担的税费也是各方关注的一大重点，故需要分开核算，并以预留税款的方式以保证统一对外清缴。
一般针对企业所得税、土地增值税的分摊方式为保留项目的税费由合作方独自承担，目标土地的税费由项目公司承担。项目公司股权转让完成前，项目公司的应交税、费、罚款、滞纳金等均由合作方承担，项目公司股权转让时所产生的一切税收、费用由双方按法律规定各自承担。
（四）债权债务独立区分，做好责任划分
在分地块或分业态合作模式中，合作各方应区分各自的债权债务关系，方能进一步理清资金关系和利润。一般在实务中，针对项目公司的债权、债务按照保留项目、目标土地予以分割，两部分分别对债权债务予以独立核算，通过不同的专属资金账户负责收款和还款，保留项目专属资金账户金额不足还款的，由合作方负责补足；目标土地专属资金账户不足还款的，则由双方按股权比例同步投入补足。自股权转让完成之日起，项目公司发生的债权债务按照实际发生所属区域予以划分。
（五）项目融资应各自解决
在分地块或分业态合作模式中，各自地块的资金应由各方各自解决，而合作地块的资金双方按比例共同解决，或以项目公司作为主体对外融资，或向股东融资，但可以由一方替另一方代为投资，并收取利息。比如，目标土地开发建设所需资金首先由项目公司对外融资解决，如项目公司融资需要股东提供担保时，合作双方需按股权比例为项目公司融资提供担保，若一方未能提供相应担保，其他方可代为担保，未提供担保方应按一定比例向代为提供担保方支付补偿。
开发商与地主方合作开发的模拟清算实务
一、分业态合作中的模拟清算
（一）合作背景及交易说明
（二）模拟清算
（三）模拟清算的条款示例
二、分地块合作中的模拟清算
（一）交易背景与合作说明
（二）模拟清算实务
（三）核心条款示例
一、分业态合作中的模拟清算
（一）合作背景及交易说明
w公司：缺钱，有地，无品牌，擅长一级开发，不在意业绩。
S集团：不缺钱，有品牌，缺项目，快周转，擅长二级开发，冲业绩，冲排名。
现W公司与S集团公司达成如下合作要点：
1. 分业态合作：二期住宅及商业可售部分，S集团以固定总价包干土地成本收购，总对价款约15亿元，该部分由S集团开发投资，开发后由S集团对外销售，享受该部分的开发利润。其他部分仍由W公司销售或自持，自负盈亏。
2. 包干地价：W公司保证向S集团提供15亿元可税前扣除的全额土地成本发票，若不能提供，则S集团按15亿元土地成本进行模拟清算，并分配利润后退出。
3. 名义股权：为保证S集团对本一期和二期项目的并表，S集团要求持有项目公司不少于51%的股权，但该51%的股权为名义持股。除住宅和商业外，S集团不享受一期和二期的利润。
4. 代建代融：S集团可为W公司就其自持和销售的开发产品部分提供代建代融支持，按其集团统一对外利率标准收取约定利息，W公司应提供担保。
（二）模拟清算
1. 同一公司拥有多种业态，如何在不剥离条件下实现部分业态的合作？
开发商应明确入股目标公司取得一定比例股权的实质目的是获取目标部分100%的权益。同时，目标公司其余资产权益仍归合作方所有，目标部分与保留部分的成本、税费、收益、债权债务按照各自区域独立核算并分别成立专属资金账户负责专属记账及独立收支。
2. 如何以分配物业方式处理部分溢价？
部分建成后的物业作为溢价支付给合作方，实质上相当于由目标公司向合作方分配该部分物业相对应的“利润”，可在协议中约定，该物业无论自持或销售，所产生的收益或产生的税费及其他支出均由合作方自行承担。
3. 对于合作方分配的该部分物业，与目标公司其他物业处理有何不同？
对于合作方应分配的该部分物业，如合作方拟自持经营，不对外销售，则目标公司在物业建成后，该部分物业由合作方通过目标公司自持经营，开发商获得其他物业销售所得收益后，退出目标公司。如合作方通过目标公司将该部分物业对外销售，则该部分物业在销售过程中取得的收益，以及应支付的税费，均由合作方承担；目标公司在取得相对应的销售回款后，归合作方自行支配，不纳入其他物业回款分配中。
（三）模拟清算的条款示例
1. 物业分配条款
项目土地建成后，地块一中的商业物业（商业比例不高于 20%的部分） 及该部分商业物业相应配置的地下车位（以下简称为“乙方物业”）所对应的权益由乙方单方享有，其他物业由项目公司对外销售，相关的权益全部归甲方单方享有。
2. 利润分配与退出约定
（1）若乙方选择对乙方物业部分进行自持，不对外销售的，则在除乙方物业外的其他可销售物业销售达到 100%且完成税务清算后，甲乙双方共同商定采用股权转让、减资或注销的方式退出项目公司，具体方式届时由甲乙双方根据降低双方税负的原则具体商定。因股权退出所产生的税费，由乙方承担。
若在甲方退出时，仍存在乙方按照本合同的约定应向甲方支付的费用，甲方在乙方补足所欠费用后退出项目公司。
如甲方先于乙方退出项目公司的，乙方承诺除业主委员会决议或政府原因外， 项目公司仍应选聘甲方指定的物业公司负责项目土地物业管理单位。
（2）项目公司利润分配
a）对于除乙方物业外的其他物业所产生的利润，项目公司在不存在资金缺口的当年，项目公司股东借款、对外融资全部清偿后，在符合项目结算要求并且足额计提相关的税费及法律规定的盈余公积金的前提下，按以下顺序分配当期利润：
如项目公司竞得项目土地时，实际需支付的“扣减补偿楼面地价”小于X元/㎡的，则目标公司将按照以下方式计算的款项作为利润分配给乙方：乙方可分配的利润=（X元/㎡-扣减补偿楼面地价）*项目土地计容可售建筑面积*50%；
对于上述乙方可分配的利润，由项目公司在竞得项目土地后 15 个工作日内， 先行以往来款方式支付给乙方，待满足利润分配条件时，由乙方以利润分配款等额冲抵借款。
项目公司向乙方分配完上述利润后，剩余全部利润由甲方享有。
b）乙方依照本协议所分得物业面积所产生的权益归乙方单方享有。
二、分地块合作中的模拟清算
（一）交易背景与合作说明
（二）模拟清算实务
1. 同一公司拥有多宗土地，如何在不剥离地块条件下实现部分地块的合作？
开发商应明确入股目标公司取得一定比例股权的实质目的是获取目标地100%的权益。同时，目标公司其余资产权益仍归合作方所有，目标地块与保留地块的成本、税费、收益、债权债务按照各自区域独立核算并分别成立专属资金账户负责专属记账及独立收支。
2. 对于纳入保留地块核算的债务，如何确保债权人不向目标地块或开发商追偿？
由于债务独立划入不同的地块核算属于合作双方内部的约定，无法对抗第三方，因此对于目标公司对外债务中的第三方负债，应优先进行偿还。目标地块核算债务部分价款优先用以偿还第三方债务，确保目标公司纳入保留地块核算的债务均为合作方或其关联方的债务。同时，合作方应在协议中承诺，对于目标公司应向其偿还的债务，由保留地块偿还，不要求目标地块及开发商进行偿还。
（三）核心条款示例
1. 债权、债务独立核算条款
（1）目标公司的债权、债务按照目标地块、保留项目予以分割，两部分分别对债权债务予以独立核算，通过不同的专属资金账户负责收款和还款，保留项目专属资金账户金额不足还款的，由乙方负责补足；目标地块专属资金账户不足还款的，则由甲方负责补足。
（2）截止本合同签订之日，目标公司债务总额为xxxx万元（具体明细详见附件，其中包含目标公司对乙方的负债合计XXX万元，目标公司对其他第三方负债XXX万元）。上述债务中纳入目标地块核算的债务额度为xxx万元，其他均纳入保留项目核算范围，由乙方自行承担。如存在附件债权债务明细表中未披露的其他债务（包括或有债务）的，由乙方承担连带责任，纳入保留项目的核算范围。对于纳入目标地块核算的债务，乙方同意，目标公司在收到甲方依照第六条向目标公司提供的股东借款后，优先偿还除乙方负债外的其他第三方负债，乙方股东借款之外的其他负债全部清偿完毕后如有余额，则在余额范围内向乙方偿还部分股东借款。乙方承诺，关于未能在上述余额范围内获得清偿的乙方股东借款，全部纳入保留项目核算，由乙方通过保留项目收益进行偿还，乙方不得要求甲方或通过甲方在目标公司的权益进行偿还。
（3）本合同签订之日起至股权转让完成之日止，目标公司所发生现金、债权、债务变化及新签订合同纳入保留项目的核算范围，通过保留项目专属资金账户收取及支出款项。
（4）自甲方入股目标公司完成之日起（办理完毕股权变更工商登记为准，下同），目标公司发生的债权债务按照实际发生所属区域予以划分。
2. 保留地块的资金管理条款
（1）保留项目后续投资及管理所需资金由乙方解决，“保留项目专属资金账户”由甲、乙双方共同管理，资金使用由甲、乙双方共同签字执行，除非资金的使用影响甲方的权益的，甲方应立即配合。如“保留项目专属资金账户”资金不足， 由乙方另行追加投入。
（2）保留项目专属资金账户开设网上支付功能账户时，应同时设置两套网银U 盾及网银密码，甲、乙双方各持有一套网银U盾及网银密码，经双方共同确认后方可通过网银付款。
（3）乙方须保证及时、足额投入保留项目开发建设资金以及日常经营管理费用，因乙方未能及时足额提供经营管理所需资金，导致保留项目或目标地块遭受损失，由乙方承担相应的责任。
（4）保留项目专属资金账户的资金在预留足额资金支付后续工程费用及偿还银行借款、按照法律规定预提足额税费后，剩余部分可用以偿还乙方（含向目标公司提供了借款的乙方关联公司，下同）向目标公司提供的借款。
地产真股投资的模拟清算及退出
一、模拟清算退出的适用情形
二、模拟清算的实务要点
三、模拟清算后的税款预留及税务风险
一、模拟清算退出的适用情形
地产真股投资的模拟清算退出有一定的适用前提，也即并不是所有的地产真股投资都必须通过模拟清算实现退出。以下根据我们常规的前融真股投资架构，就各类型的退出方式及模拟清算退出的具体适用情形进行简要说明。
（一）地产真股投资的常规投资架构（示例）
1. 融资要素说明：真股投资，配资比例为资金峰值的70%，基金（或有限合伙）根据ROI按超额累退分配收益，参考收益为年化10%-13%左右，投资期限2年左右。
2. 投后监管：基金（或有限合伙）派驻董事、财务副总监，SPV及项目公司章证照共管。
3. 对赌事项：销售价格、施工进度、施工成本、销售比例等。
4. 退出方式：分红、减资退出；触发模拟清算退出；转让所持有的SPV股权退出；触发对赌条件退出；项目公司实际清算退出。
（二）地产真股投资的退出方式及模拟清算退出的适用情形
以上述真股投资架构为例，前融机构（有限合伙）通过投资SPV股权所取得的收益实现退出，该投资收益包括SPV以分红、减资、清算等形式向有限合伙返还或者分配的资金，或有限合伙向开发商或其他方转让所持有的SPV股权所得对价资金等。
需要特别说明的是，在触发模拟清算条件的背景下（比如销售达到一定比例或者投资期满一定期限），前融机构与开发商通过模拟清算核算出项目公司的净利润，因该净利润属模拟清算的结果（因含有未销售部分的货值），因此在法律上和会计上一般都未能达到真正的分红条件，也即项目公司对SPV、SPV对有限合伙的分配款只能以预分红（实质为往来款，会计处理为其他应收和其他应付）的形式来实现。而在无法实现分红条件以及真正的分红退出的情况下，有限合伙退出方式的最佳选择（或者说唯一的合规选择）就是通过转让其持有的SPV的股权，从而直接实现退出（注意不是通过分红以后的减资退股实现退出）。
还有一个需要注意的问题，地产真股投资的底层逻辑是项目公司有收益或者有利润的时候才向投资者分配，而对于前融机构以及背后的投资者来说，肯定会有期间收益分配的要求，而且最好是像明股实债的产品一样按月、按季或按半年度支付利息。由此，也就催生了真股投资的底层逻辑与投资方收益诉求的矛盾和冲突问题。
从我们实际操作真股投资项目的情况来看，上述矛盾的协调仍旧只能通过预分红的方式来处理（也即通过预分红的形式支付期间收益）。如考虑期间收益，则最终退出时也基本上都是按转让SPV的股权给开发商的形式实现退出，其中股转的价格计算方式为：股转价格=项目模拟清算净利润*股权比例+前融机构投资本金-所有已分配的本金和收益+前融机构股东借款本金（如有）。
为便于说明，以下就我们操作地产真股投资业务所涉的五种主要退出方式及适用的情形进行详细说明。
退出方式一：分红、减资退出
SPV在取得项目公司的投资资金返还（项目公司以归还股东借款方式进行分配）或分红后，继续向前融机构（有限合伙）及开发商进行分红或有限合伙减资退出SPV。
退出方式二：触发模拟清算退出
前融机构（有限合伙）与开发商签订协议约定投资合作期间如标的项目去化率（按合约销售面积计算，不含车位）达到85%（含）或前融机构出资期满22个月（含）两者孰先之时起，前融机构有权选择有限合伙退出并按照届时评估价值转让有限合伙所持有的SPV全部股权，届时开发商在同等条件下享有优先购买权。
备注：股权转让价格可根据模拟清算的净利润由前融机构认可的评估机构评估确认，也可以根据模拟清算结果按以下方式直接确定：转让价格=项目模拟清算净利润*股权比例+前融机构投资本金-所有已分配的本金和收益+前融机构股东借款本金（如有）。
退出方式三：转让所持有的SPV股权退出
前融机构（有限合伙）与开发商签订协议约定投资合作期间如标的项目去化率（按合约销售面积计算，不含车位）达到85%（含）或投资合作期满22个月（含）两者孰先之时起，前融机构（有限合伙）有权选择有限合伙退出并向开发商以外的第三方转让有限合伙所持有的SPV全部股权。
退出方式四：触发对赌条件退出
前融机构（有限合伙）与开发商签订协议约定关于标的项目开发成本、销售价格、建设与销售进度的对赌条件。投资合作期间，如触发对赌条件，前融机构有权要求开发商收购有限合伙所持有SPV的全部股权，开发商并应无条件配合。
退出方式五：项目公司实际清算退出
前融机构（有限合伙）在触发对赌条件后放弃要求开发商履行收购义务的权利、在触发模拟清算条件后放弃对外转让所持有的SPV股权的权利，直至标的项目最终实际清算后退出。
二、模拟清算的实务要点
（一）模拟清算的触发条件及前融机构的转股退出选择权
以上述的真股项目投资为例，当标的项目合约签约面积（不含车位）达到标的项目总可售面积（不含车位）的85%（含）（合同签约面积占总可售面积的比例=可售物业已售面积（不含车位）/可售物业总可售面积（不含车位），具体以合同签约为准）或自前融机构出资之日起满22个月（含）两者孰先时，前融机构有权选择退出，并有权按照评估价值将所持有的SPV的全部股权对外转让退出，在同等条件下开发商具有优先购买权（指股东同等条件下的优先受让权）。
在具体股权转让价格上，前融机构可根据模拟清算的结果指定评估机构对项目公司的资产、债权、债务等进行详细评估，并以正式评估报告出具的评估价值为基础，确定SPV的股权价值。
（二）模拟清算的计算要点
由前述SPV转让价格的计算公司不难看出，难点在于如何确认“项目模拟清算净利润”。一般来说，标的项目模拟清算的净利润=已实现销售收入+未实现销售的剩余货值-开发成本-（财务费用+管理费用+销售费用）-税费+其它相关收入（如有）。
1. 项目总成本的确认
前融机构真股投资进入前，开发商需向前融机构提交关于目标项目的商业计划书，内容包括但不限于目标项目的经济技术指标、业态规划、项目预计开发成本（包括但不限于土地成本、开发成本、管理费用、财务费用等）、工程工期重要开发节点安排（包括开工、开盘，主体结构封顶、竣工备案四个节点）等。
投资协议签署时，SPV及项目公司股东会、董事会应确认目标项目的《运营目标计划书》，就目标项目的成本、工期、销售节点与销售价格等进行详细约定并确认对赌条件。
一般来说，项目总成本按如下原则确定：
（1）土地费用与开发成本按项目公司对赌成本与实际发生额孰低值确定；
（2）财务费用按实际发生额确定，应缴纳税款（所得税和土地增值税、增值税及附加）以模拟清算口径收入及成本、费用为基数，按税法以及当地相关税务规定确认，其中：
①土地增值税按照前融机构认可的模拟清算原则中收入及成本计算，不以模拟清算时点前已取得的发票为计算依据，若因税务主管部门口径原因或因无法取得增值税专用发票导致无法全额抵扣增值税项，由开发商承担，与前融机构无关；
②增值税按照前融机构认可的模拟清算原则中收入及开发建设成本（不含营销费用、管理费用和财务费用）全额计算增值税销项税额和进项税额，不以模拟清算时点前已取得增值税发票为计算依据，若因税务主管部门口径原因或因无法取得增值税专用发票导致无法全额抵扣增值税项，则由开发商承担，与前融机构无关；
③销售费用、管理费用按照实际取得的增值税发票情况进行增值税进项抵扣；一般的，管理费用和营销费用合计按模拟清算含税收入的5%确定。
特别说明的是，模拟清算净利润时，土地成本按标的项目计容建筑面积*XX元/平米计算，在核算土地增值税及企业所得税时，土地不含税成本=（住宅项目计容建筑面积*XX元/平米）/（1+增值税税率）计算。
备注：模拟清算时，工程开发成本（含：土地成本、开发费用、建安成本，不含资本化利息）以XX万元为上限对赌；期间费用（含营销费用、管理费用，不含财务费用）按模拟清算含税收入的5%确定；财务费用（含资本化利息）按照实际发生列示。
2. 物业销售收入的确认（已实现的销售收入与剩余货值的确认）
一般来说，已发生的销售收入据实列支，未实现销售的剩余货值可参考以下方式进行确认：
（1）销售均价（截止第 22 个月时点）=物业销售合同签约总价/物业销售合同签约总面积；
（2）第三方评估机构所出具的评估值的九折；
（3）SPV及项目公司董事会批准的测算价格。
最终以上述三者取孰高作为估值依据。
如项目剩余货值含商业和车位，则按上述销售均价或董事会批准的测算价格取孰高后按70%-80%取值作为估值依据（因商业和车位的去化难度较大，抵押净值的折扣率亦较高）。
考虑到核算方面的便利，物业销售收入亦可参照如下方式进行确定：
（1）对于已经签约销售的物业，按照实际签约销售收入（含备案价收入，以及备案价外通过其他账户或主体收取的全部销售收入）进行认定；
（2）对于未签约销售部分，住宅按评估基准日前三个月售价均值的95%、商业按评估基准日前三个月售价均值的80%、车位均按照评估基准日前三个月售价均值的70%计价确定，若无评估基准日前三个月可参考售价，则按照评估值确定；
（3）若标的项目实际可售计容建面低于审核阶段项目公司报送的可售计容建面的，要求模拟清算时按照审核阶段项目公司报审的可售计容建面核算项目模拟清算收入，其中：各业态可售计容建面差额=max（0，审核阶段项目公司报送的可售计容建面-标的项目实际可售计容建面），上述可售计容建面差额部分视同未签约销售面积，参考前文第（2）条的约定确认该部分模拟清算收入。
3. 成本对赌的约定及调整（示例）
根据上文提及的对赌安排，投资协议签署时，SPV及项目公司股东会、董事会应确认目标项目的《运营目标计划书》，就目标项目的成本、工期、销售节点与销售价格等进行详细约定，并确认对赌条件。
另外，SPV及项目公司董事会可就以下决定项目具体经营计划的重大调整事项进行审议或批准，具体包括：
（1）项目开发经营总成本、分细项成本（一级科目）预算较《运营目标计划书》所列的开发经营总成本、分细项成本预算上浮超出3%的调整；
（2）工程节点计划（包括但不限于开工、主体结构封顶、竣工备案、入住时间节点）、销售计划（包括但不限于开盘时间节点、销售计划）较原董事会批准计划超出60天以上（不含本数）的重大变更、融资计划较原董事会批准计划超出60天以上（不含本数）的重大变更；
（3）项目总体规划方案的重大变更（需规划行政主管部门重新审定方案）；
（4）本项目可售面积指标较原《运营目标计划书》中该指标发生变化超过5%的方案；
（5）项目销售均价、销售面积低于年度经营计划所列的项目销售均价、销售面积分别超过3%（不含本数）。
三、模拟清算后的税款预留及税务风险
根据我们以往的经验，地产真股投资中的模拟清算需特别注意税负分配以及预留税款的问题。
1. 在模拟清算的背景下，前融机构与开发商确认项目的可分配利润后，前融机构（有限合伙）在投资期间取得的预分红加上模拟清算后取得剩余的预分红金额后，有限合伙通过转让其持有的SPV的股权实现退出（股转价格如上文所示）。项目公司的税费预留在项目公司账户后，目标项目的税费最终由项目公司承担。因前融机构的退出时间先于项目公司的土增税清算及所得税汇算清缴时间，因此前融机构（有限合伙）提前将其持有的SPV股权转给开发商或其他第三方后，项目公司的应交税、费、罚款、滞纳金等均最终由开发商承担，此时应就上述事项进行详细约定，并避免前融机构（有限合伙）退出后面临后续的税费风险。
2. 在前融机构（有限合伙）以增资（小额股本+大额资本公积）形式将资金注入SPV的情况下，前融机构（有限合伙）从SPV减资退出或者转让所持有的SPV股权时很可能遇到大额的投资收益或股权转让所得的应税问题，如投资期间存在预分红的安排，则前融机构有必要与开发商在事前就分配及退出所涉的完税风险进行约定，或就具体投资架构及资金注入方式进行合理的税务筹划
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