12个房地产需要关注财税问题！否则...

不同行业的财税处理都有所不同，因为业务不同，对应的财税处理也不同，因此，同学们要实时跟进。今天，就来讲讲建筑房地产销售涉税处理。

一、定金、订金、诚意金的税务处理

1.定金的税务处理

由于定金签了合同，就要预缴企业所得税、土地增值税。

根据税局相关规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

因此，预收定金必须要交企业所得税和增值税、土地增值税。

2.订金、诚意金的税务处理

订金、诚意金均不属于购房合同上的预收款性质，在合同签订前，尚未发生交易，因此企业所得税、增值税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收销售不动产增值税和企业所得税 。因此，订金暂时可以记在“其他应付款”。

但是，签订合同之后，订金、诚意金（保证金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税和增值税、土地增值税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是税局重点检查的。

河北省国家税务局回复：关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题

房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；

（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

二、房地产预售、按揭贷款税务处理

1、预售房款的财务处理

收到预售房款（假定采用一般计税方法）

借：银行存款

 贷：预收账款

       预缴增值税

借：应交税费-预交增值税（预收账款/(1+9%)*3%）

 贷：银行存款

       结转收入

借：预收账款

 贷：主营业务收入

      应交税费-应交增值税-销项税额（预收账款/（1+9%）*9%）

2、房屋按揭贷款的财务处理

收到房屋首付款（假定采用简易计税方法）

借：银行存款

 贷：预收账款

       房屋按揭贷款到位

借：银行存款

 贷：预收账款

       预缴增值税

借：应交税费—简易计税（预收账款/（1+5%）*3%）

 贷：银行存款

       结转收入

借：预收账款

 贷：主营业务收入

       应交税费—简易计税（预收账款/（1+5%）*5%）

注意：

《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税 计税依据问题的通知》（财税2016）43号规定：

1）计征契税的成交价格不含增值税。

2）房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

3）土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

记住！任何申报收入均为不含增值税收入填报。

12个房地产

需要关注财税问题！

1、房地产预收款怎么开票？

企业收取预收款时，可开具增值税普票，不得开专票。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码， 602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。

规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。

3、2个以上自然人共同购买房产怎么开票？

发票购货方名称可以填写共有人姓名，纳税识别号一栏可以不填写在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。

4、房地产开票有哪些要求？

在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)“单位”栏填写面积单位备注栏注明不动产的详细地址。

5、房地产公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额能否抵扣？若将学校无偿移交给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？

房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额可以抵扣。若将学校无偿移交给政府，不需要按视同销售计提销项税额，进项税额也不需转出。

6、销售无产权的地下车位如何缴纳增值税？

财税〔2016〕36号第三条第四款规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

因此，销售无产权的地下车位按销售不动产缴纳增值税。

7、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售？

房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

8、房地产开发企业的宣传礼品是否需要缴纳增值税？

视同销售缴税：依据：《 增值税暂行条例实施细则》第四条第（八）款，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售缴纳增值税。

因此，企业的宣传礼品视同销售，需要缴纳增值税。

9、房地产企业向购房人收取的购房违约金是否缴纳增值税？

销售行为成立，向购房人收取的违约金属价外费用，需要计算缴纳增税。

销售行为不成立，向购房人收取的违约金属营业外收入，不需要计算缴纳增税。

10、开发商退赔业主的款项能否冲减售房收入？

能。根据财税[2016]36号规定，纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减。

纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。

11、房产建设项目受“台风”损失其进项税需要转出吗？

财税[2016]36号规定 ：非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务，其进项税额不得抵扣。

非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

因此，房产建设项目受“台风”损失不属于非正常损失，进项可以抵扣。

备注：

房产非正常损失情形一般有：施工现场材料丢失、被盗；未批先建、违建没收、销毁、拆除。

12、房地产开发企业销售现房，直接开票，是否需要预缴增值税？

无需预缴增值税。按适用税率缴纳增值税。

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